Salida de humos de un local

La salida de humos de un local necesita la instalación de un elemento anexo (tubo) que debe discurrir por un patio de luces o fachada posterior y que, de forma imprescindible, necesita de la autorización de la comunidad de propietarios a la que pertenece el local para su instalación.

Características de los tubos de salida de humos

Hay que tener en cuenta que estos tubos requieren de unas características concretas como:

• Dimensión adecuada
• Salida de humos hacia el exterior y sobresaliendo mínimo 1 metro del edificio
• Que el ventilador no cause ruidos que puedan afectar a los vecinos

Cuando una persona quiere comprar o alquilar un local con intención de desarrollar un negocio o actividad que precisa una eliminación de humos (normalmente un restaurante o bar), tiene que prever que necesitará de la autorización de la comunidad para poder instalar un tubo que evacue los humos que genere el desarrollo de la actividad de restauración, siempre y cuando este no exista.

Y aquí es cuando se genera la controversia entre los vecinos de la comunidad respecto a si se autoriza la instalación de dicho tubo y por dónde irá.

Surgen muchas preguntas: ¿Por dónde discurrirá el tubo? ¿Afectará a alguna vivienda? ¿Pasará cerca de ventanas, lavaderos, etc.? ¿Causará molestias, ruidos, etc.? ¿Qué pasa si se deja de ejercer la actividad para la que se destinó la instalación del tubo? ¿Quién retira el tubo?

Muchas preguntas que necesitan respuestas.

Requisitos para instalar un tubo de salida de humos

¿Qué se debe hacer si compras o alquilas un local, y necesitas instalar un tubo de salida de humos en un edificio que carece del mismo?

Lo primero de todo es revisar el título constitutivo o escritura de obra nueva de la finca donde está ubicado el local. Es posible que haya una cláusula al final que indique que, en caso de tener que instalar un tubo de salida de humos, no sea precisa la autorización de la comunidad de propietarios. Difícil pero posible.

Lo segundo que se debe hacer, en caso de que no diga nada el título constitutivo, es asesorarse con un técnico pertinente sobre la viabilidad física de poder instalar dicho tubo en el edificio. En caso afirmativo, se deberá pedir una reunión al presidente de la comunidad de propietarios a fin de poder solicitar la instalación del tubo de salida de humos del local.

A la reunión deberá asistir el técnico para poder exponer a todos los propietarios los aspectos técnicos (valga la redundancia) de la instalación. Es importante ir muy bien documentado.

Posibles rechazos y contraprestación económica

Debemos pensar que se está solicitando a los propietarios de una finca la instalación de un nuevo elemento y cuya presencia no les supone beneficio alguno. Más bien lo percibirán como un elemento molesto y negativo, especialmente por lo que representa, y que es la ocupación de un local del edificio para restaurante o bar.

Este tipo de negocios son los que causan más rechazo en las comunidades de propietarios por los problemas colaterales que suelen acarrear, especialmente en materia de ruidos y molestias que generan los clientes de estos establecimientos donde muchas veces no se respetan los horarios límite municipales establecidos.

Por ello, no estaría de más estudiar la posibilidad de ofrecer una contraprestación económica a la comunidad de propietarios por el hecho de autorizar la instalación del tubo de salida de humos.

No lo debemos considerar como un soborno, sino como una gratificación hacia la comunidad, partiendo de la base que técnicamente es viable su instalación y no perjudica a ningún propietario.

Acuerdo para la instalación de una salida de humos

El acuerdo para autorizar a un propietario o inquilino a instalar un tubo de salida de humos para su local debe ser adoptado por unanimidad.

Es un tipo de obra que afecta a elementos comunes y supone crear una servidumbre, de ahí que se exija la unanimidad. Por ello, es realmente complejo que se pueda alcanzar el acuerdo ya que siempre nos podremos encontrar con algún vecino que se oponga a ello, alegando razones justificadas o no.

Por eso, es muy importante ir a la reunión donde se trate esta solicitud muy bien documentado tanto en aspectos técnicos como administrativos a fin de poder dar respuesta a las dudas que, con toda seguridad, plantearán los vecinos del inmueble.

Alternativas

En caso de rechazo comunitario a la instalación del tubo de salida de humos, puede existir un plan alternativo dependiendo del Ayuntamiento donde esté ubicada la comunidad de propietarios, y es la instalación de campanas-filtro.

Estas campanas-filtro absorben el humo de la cocina, lo pasan por unos filtros de carbón activo para depurar el aire y arrojarlo después por la fachada. Hay que informarse previamente en el Ayuntamiento de la localidad sobre la viabilidad de esta instalación, ya que no todos las admiten.

En Finques Chicote estamos acostumbrados a gestionar las propuestas de instalación de salida de humos para locales. Es muy importante la información previa para que los propietarios puedan votar.