Modificación de elementos comunes

Modificación de elementos comunes
Modificación de elementos comunes

La modificación de elementos comunes realizadas por los propietarios de una comunidad suele ser una práctica más habitual de lo que puede parecer a simple vista.

Veamos un ejemplo

Una persona compra una vivienda en una finca de segunda mano y tiene previsto realizar obras de reforma. Hasta aquí todo normal. Es lo que suele hacer todo el mundo.

Dentro de estas obras, se contempla hacer un arco en una pared maestra para comunicar dos estancias de la vivienda.

Seguramente, este propietario no comunicará previamente a la comunidad de propietarios su intención, cuando realmente está obligado a ello porque está realizando una modificación de elementos comunes, como es una pared maestra, en este caso.

Existe la errónea convicción que todo aquello que está dentro de la vivienda o local es nuestro y por lo tanto, podemos hacer lo que queramos.

No está de más recordar el contenido del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal:

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

O el contenido del artículo 553-36, párrafo 2) del Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal en Cataluña:

Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.

Como vemos, ambos artículos son muy claros, pero muchas veces por ignorancia o por mala fe, esto no es cumple. Y el vecino en cuestión se puede meter en un grave problema

Otro ejemplo

Tenemos un propietario de un piso Ático con una gran terraza que decide por su cuenta, sustituir el pavimento de origen por otro nuevo, más bonito, con un gres de alta calidad.

Al poco tiempo el piso inferior se ve afectado por filtraciones de agua procedentes de la terraza del Atico superior.

Es muy importante destacar que las terrazas de los Aticos son elementos comunes cuyo uso y disfrute corresponde al propietario del Atico. Y esto tiene unas limitaciones.

Para resolver el problema de las filtraciones, la comunidad avisa a una empresa que determina que la tela asfáltica de la terraza está en mal estado y se debe rehabilitar la terraza de forma íntegra.

Y aquí viene el problema. El vecino del Atico querrá que se ponga el mismo tipo de pavimento en la terraza (que no es de origen), pero ¿tiene obligación la comunidad de asumir ese coste?

La respuesta es que no. Este propietario ha realizado una modificación de elementos comunes (terraza) por su cuenta (cambio de pavimento) y sin contar con el permiso de la comunidad.

La comunidad tiene la obligación de realizar las obras pertinentes, pero solo de sufragar el coste del pavimento original. La diferencia con el pavimento colocado por el vecino la debe pagar él. Así de claro, así de simple.

Más ejemplos

Una persona adquiere un local para destinarlo a bar. Realiza reformas en el mismo y modifica los desagües de aguas residuales para adecuarlos a las características del negocio.

Resulta que cuando llueve de forma abundante, el local sufre inundaciones por salida de aguas residuales por el sanitario del WC y por el desagüe de las fregadera de la cocina.

Viene un perito de la aseguradora de la finca y dice que el motivo de dichas inundaciones es debido a la modificación de los desagües del local destinado a bar.

Y así podría describir infinidad de problemas similares de modificación de elementos comunes realizados por los propietarios de cualquier comunidad, la mayoría de las veces por pura ignorancia.

Si todo va bien y no hay ningún problema colateral, pues no pasará nada. El conflicto surge cuando aparecen problemas que perjudican a otros propietarios o incluso, al propio propietario infractor.

Conclusión

Hay que tener mucho cuidado cuando efectuemos obras en nuestra propiedad para no realizar una modificación de elementos comunes. Lo más coherente es asesorarse primero con el profesional pertinente.

En Finques Chicote vivimos muchas situaciones como las de los ejemplos indicados. Como administradores de fincas, procuramos mentalizar a los propietarios de la importancia de no modificar los elementos comunes.

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