Cambio de uso de un local a una vivienda
El alto precio que puede llegar a alcanzar el metro cuadrado de vivienda en España ha puesto de moda la modificación en el uso de un local a vivienda.
Pese a que es una idea muy llamativa (los locales son más económicos) hay que tener muchas cosas claras antes de dar el paso.
Normativa asociada al uso de vivienda o local
Desde el año 2006, la normativa en vivienda se regula a través del código técnico de la edificación y de diferentes normas de habitabilidad de cada Comunidad Autónoma o municipio. Si las condiciones de la normativa municipal son más restrictivas que las del código técnico, prevalecerán sobre dicho código.
Dentro del aspecto jurídico, en las escrituras una oficina o local figura como tal, así como en el Registro de la Propiedad. El cambio a vivienda en ambos no se puede hacer simplemente por vivir en un local.
No podemos, de forma legal, vivir en un local, pero sí que se puede hacer el cambio de forma legal. Para esto es necesario presentar un proyecto de cambio de uso redactado por un Arquitecto.
Cambio de uso de un inmueble
Para poder cambiar el uso de una oficina, es necesario tener en cuenta dos aspectos:
- Viabilidad urbanística: hay que verificar lo que dice el Plan General del Municipio acerca de la zona dónde se localiza el inmueble. Dentro de los usos permitidos debe estar el residencial, sin restricciones de planta.
- Viabilidad geométrica: se debe cumplir lo que establecen las normas sobre habitabilidad. Dichas normas suelen variar dependiendo del municipio en el que se encuentre localizado el inmueble.
Pasos a realizar para cambiar el uso de un inmueble
- Verificaciçon de si, por normativa, podemos realizar el cambio de uso
- Realización de un proyecto de cambio de uso de local a vivienda, firmado realizado por un Arquitecto autorizado, y presentarlo en el Ayuntamiento para que nos otorguen la correspondiente licencia.
- Realización de obras
- Registro la nueva vivienda mediante un notario
Requisitos para el cambio
Es necesario que se tenga una licencia urbanística, aunque no se vaya a realizar ninguna obra.
En la actualidad hay que abonar dos tasas, la licencia de ocupación y la licencia urbanística, en la que se abona un porcentaje del valor de la finca.
En Andalucía están más encima de este tipo de cambios debido a que, muchas de estas viviendas se acaban usando con un fin turístico, sin darlas de alta en la Consejería de Turismo. Esto conllevó un endurecimiento de los requisitos por parte de la Gerencia. En primer lugar se exigen todos los requisitos fijados en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en relación a las dimensiones mínimas de una vivienda, condiciones de iluminación, ventilación o patio.
En aquellos casos en los que es necesario realizar una obra, se realiza una revisión específica del proyecto de acuerdo con los criterios del PGOU. Además, no se dan licencias individuales de cambio de uso de local a apartamento turístico cuando se trata sólo de una unidad. Deben ser al menos tres establecimientos o el bloque entero.