¿Y 2023 qué? La clave, la banca
Os acordáis de “que el mercado va a colapsar, pues parece ser que ya lo ha hecho, www.remaxrosales.com/houston-tenemos-un-problema-o-no, ahora nos toca luchar con este mercado átono, en el que oferta y demanda se han de volver a ajustar donde la única manera de que esto ocurra es que el vendedor acepte la nueva realidad y marque unos precios más atractivos, en busca de una demanda retraída, agazapada en su casa, esperando que el momento de incertidumbre en el que estamos, pase y vuelva a ganar confianza..
Mientras que esto pasa, para mí, la clave va a estar, en como la banca afrontará el tema, porque sin financiación está claro que no hay mercado posible..
Analicemos que ocurre a día de hoy en el sector banca:.
1-OBRA NUEVA: la banca viene bloqueando el desarrollo de obra nueva y en consecuencia es una de las circunstancias por la que el precio de la vivienda de segunda mano ha subido de la manera que lo ha hecho, entre otras cosas..
La banca aprendió de los errores de la burbuja, pero se han pasado de frenada. A día de hoy, si un promotor quiere desarrollar un suelo o rehabilitar un edificio, lo primero que ha de hacer es comprar el suelo o el edificio con fondos propios, esto es lo primero y si ya decide pedir un crédito promotor para construir, tendrá que demostrar preventas con nombres y apellidos “SOLVENTES” de un 70% del global del proyecto y aun así, la banca se lo suele pensar y mucho..
A día de hoy, es muy complicado que alguien decida invertir 10 millones de euros con fondos propios, con la esperanza de recuperarlo en 3 años, que es lo que viene a durar un proyecto, desde que lo compras, haces el proyecto, solicitas licencia, construyes y entregas. Todo esto hace que las grandes promotoras acaparen prácticamente todo el mercado (con el peligro de falta de competencia) y lo poco que sale al mercado, lo hace a un precio de locos..
2 – VIVIENDA DE SEGUNDA MANO: hasta ahora la banca estaba inyectando en el mercado dinero con fluidez y con criterios lógicos de solvencia (no se estaban cometiendo las locuras del pasado) y si estaban por la labor de conceder hipotecas, motivando de este modo a que cierta demanda se animara a comprar, la consecuencia lógica es que, se ha incrementado la demanda sobre la oferta, con el incremento lógico de precios ante la falta de buen producto en el mercado..
¿Entonces, con estas variables que es lo que puede pasar en este año 2023, recién estrenado?
De cara a la obra nueva no veo que vaya a cambiar a corto y medio plazo, es más con la subida de los tipos de interés irá a peor, por lo que la única solución será, que los fondos de inversión lo vean (que ya lo están haciendo) como un nicho de mercado y les den continuidad a las pequeñas y medianas promotoras, aunque en mi opinión, tendrían que relajar sus pretensiones, ya que a día de hoy, financiarse con un fondo de inversión, significa ser auditado a diario, lo que resultaría muy incómodo para los promotores y se terminan convirtiendo en un socio más, más que en un proveedor de servicios financieros..
Con la segunda mano, que es lo que al 90% de los usuarios les compete, será la incógnita a despejar de cara al próximo año. En este final de año, la banca nos está ayudando a adelantar la toma de decisión de los compradores y por consiguiente a cerrar las operaciones. Con la excusa de la subida de interés, la banca está presionando a los clientes para dejar cerrada su hipoteca lo antes posible ya que las condiciones pactadas cuando comenzaron en la búsqueda de la vivienda, no se las pueden mantener, y les obliga a precipitar la decisión y comprar antes..
Ahora bien y este año 2023 ¿Qué? Pues en sus manos estamos, la banca partirá de objetivos nuevos, con nuevos criterios de solvencia, dependiendo también de si siguen subiendo los tipos de interés o se estabilizan, (no lo veo a día de hoy), habrá que contar, también, con la llegada de los fondos europeos y sus criterios para hacerlos llegar a la economía real, para que sean efectivos….
Haciendo memoria, también es cierto, que en la banca no van todos a una y no todos mantienen los mismos criterios rígidos, a la hora de estudiar un cliente para la concesión de una hipoteca, siempre habrá un banco que necesite subir su cuota de mercado, cumplir unos objetivos (a los que no esté llegando), etc... Y ahí estaremos como inmobiliarios a la hora de asesorar a nuestros clientes..
Por eso, siempre habrá un banco que sea más laxo en sus pretensiones y ahí es donde nosotros, los inmobiliarios, tenemos nuestro hueco. Los bancos que tienen la necesidad, por ello nos abren la puerta para que les llevemos clientes y les ayudemos a cumplir sus objetivos, además en Remax Rosales contamos con el departamento de Remax finance, con convenios con las principales entidades, lo que nos proporciona información privilegiada de primera mano sobre el mundo financiero..
Además no nos podemos olvidar que la banca es un negocio basado en prestar dinero y no pueden dejar de hacerlo y los inmobiliarios somos una fuente importante para ellos de clientes solventes..
Así que en 2023, va a depender mucho de cómo la banca se comporte frente al mercado inmobiliario, la subida de tipos de interés, claramente ha marcado un punto de inflexión frente a un mercado que veía en alza, si siguen subiendo los tipos de interés, que tiene toda la pinta de que lo van a hacer, el mercado se retraerá un poco más, de la misma manera de cuando bajan, anima a que el mercado suba y suban los precios..
Si estas en posición vendedora, has de asumir de que los precios no van a seguir subiendo y que lo más posible es que te toque competir en el mercado, con el resto de los pisos que están a la venta similares al tuyo y eso normalmente es competir en precio..
Si estas en posición comprador/a, es cierto que el mercado te va a ayudar, vas a encontrar más producto y a mejor precio. Teóricamente, también es cierto, que ante la misma cantidad de endeudamiento, se concederá menos dinero para la compra, los tipos de interés negativos a los que nos hemos acostumbrado, no van a volver en un tiempo y me entiendo que el tipo del 3% será el escenario en el que nos movamos, aunque me da que este año lo veamos incrementarse….
La subida de los tipos de interés, es la verdadera razón por la que los precios han de tender a moderar, por lo que como comprador tendrás también ventajas y desventajas, como siempre ha pasado. .
Mientras tanto nosotros RE/MAX Rosales seguiremos atentos e informando puntualmente, para que ustedes puedan seguir tomando decisiones inmobiliarias correctas y si puede ser de nuestra mano, mucho mejor.