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Vicios ocultos tras compra de una vivienda: soluciones

vivienda

Comprar una vivienda es una acción muy importante en la vida, donde se ven materializados los sueños y deseos de quien la adquiere.

Obviamente, se trata de un proceso que implica numerosos detalles, ya que se requiere que el inmueble ofrezca una excelente condición o al menos que su estado sea presentado de forma transparente ante el comprador, para no encontrar sorpresas desagradables luego de la transacción, como es el caso con los vicios ocultos.

Adicionalmente, se necesita que toda la documentación esté en orden para que no surjan inconvenientes en el proceso de compra venta.

¿Qué son vicios ocultos?

El tema de los vicios ocultos se relaciona con cualquier desperfecto o defecto de cierta gravedad que pueda tener el inmueble, y que no se perciba al momento de mostrarlo o entregarlo, sino una vez que ya se vive en él.

Se refiere a daños estructurales, filtraciones, falta de agua, presencia de amianto, entre otros.

A nivel legal, se puede canalizar el reclamo correspondiente para su reparación o la resolución del contrato.

Posición de la Ley ante los vicios ocultos

A nivel legal, se protege al nuevo propietario del inmueble contra los riesgos relacionados por vicios ocultos, inclusive también en casos de alquiler.

El Código Civil, en su artículo 1486 establece la posibilidad para el comprador de desistir del contrato, así como el reintegro de los gastos involucrados en el proceso de compra, en caso de detectar vicios ocultos en el inmueble y demostrar que el anterior propietario estaba consciente de ello, por lo cual se está en el derecho de exigir la correspondiente indemnización.

Para los casos de alquiler, se otorga al inquilino el derecho de rechazar el contrato o de recibir una compensación económica por parte del arrendatario.

Tipos de vicios ocultos en viviendas

Pueden ser muy amplios los tipos de vicios ocultos que se encuentren en una vivienda, a continuación, se presenta una clasificación de acuerdo a su categoría:

1. Vicios ocultos relacionados con el agua

Los desperfectos por aguas, como filtraciones, goteras y humedades, resultan muy frecuentes. Generalmente, están relacionados con deficiencias en la impermeabilización de la vivienda, así como deterioro en las tuberías.

Dependiendo de su origen, los vicios ocultos relacionados con el agua deben resolverse a la brevedad, para evitar que se complique la situación.

2. Vicios ocultos de los acabados

Puede presentarse el caso de encontrar desperfectos en los acabados internos de la vivienda, como los suelos, pinturas, entre otros.

Donde se detecten casos de imperfecciones, levantamientos, decoloraciones etc. Probablemente, estos desperfectos guardan relación con el uso de materiales de baja calidad, o que sean a consecuencia de humedades o filtraciones.

3. Vicios ocultos eléctricos

Corresponden a problemas en las instalaciones eléctricas de la vivienda o al desgaste de materiales en las instalaciones eléctricas por el paso del tiempo.

Se pueden detectar a través de enchufes, luces e interruptores, sin embargo, resultan fáciles de resolver.

4. Vicios ocultos de cimentación

Las grietas y fisuras corresponden a vicios ocultos de cimentación, los cuales pueden ser ocasionados por el transcurso del tiempo o por una cimentación inadecuada al momento de la construcción de la vivienda.

5. Vicios ocultos de aislamiento

Pueden presentarse inconvenientes relacionados con la eficiencia de los sistemas de climatización debido a un mal aislamiento de la vivienda, lo cual puede ser por materiales inadecuados o falta de tratamiento de los puentes térmicos, también pueden involucrar vicios acústicos por ruidos molestos o inadecuados dentro del inmueble.

Criterios para que proceda un reclamo de un vicio oculto

Será indispensable cumplir con los siguientes criterios antes de proceder a un reclamo por vicio oculto:

  • Se debe demostrar que el vicio oculto existía antes de la compraventa.
  • El daño debe estar oculto y no debe haber sido visible durante la visita o entrega del inmueble.
  • El daño debe considerarse grave, como para considerar a la vivienda como inhabitable.

Soluciones para resolver asuntos relacionados con vicios ocultos

Se debe tener en cuenta que existe un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda, para proceder a la reclamación de vicios ocultos.

Por lo que resultará conveniente para todo comprador realizar una inspección detallada sobre las características y condiciones del inmueble dentro de un tiempo prudencial.

En algunos casos bastará con la reclamación extrajudicial a través de un abogado inmobiliario, de manera de que el vendedor asuma los costes por las reparaciones o esté dispuesto a negociar el precio de la venta, sin que sea necesario recurrir a un juicio. Cabe resaltar que puedes encontrar estupendos abogados en Madrid.

También puede darse el caso que el vicio oculto se descubra pasado el proceso de la compraventa y sea necesario demostrar su existencia, para ello se debe:

  • Demostrar el desperfecto con fotos.
  • Presentar presupuestos de reparación o en su defecto contar con el certificado expedido por un perito homologado ante los tribunales.
  • Enviar carta certificada con el presupuesto de gastos con la finalidad de lograr un acuerdo con el vendedor.
  • En caso de no lograr una respuesta positiva por parte del vendedor, se debe proceder a recurrir a la asistencia de un abogado, que gestione el caso ante los tribunales competentes, quienes serán los encargados de fijar la correspondiente indemnización.
  • En caso de que los vicios ocultos representen un peligro para habitar la vivienda, se puede solicitar la anulación de la venta o dejarla mientras se somete a las reparaciones necesarias.
  • Otra solución consiste en activar la póliza de responsabilidad civil en caso de contar con cobertura de reparaciones o defectos.

Reclamación de vicios ocultos en edificaciones nuevas

Si los vicios ocultos corresponden a viviendas de nueva edificación, los plazos para las reclamaciones estarán sujetos a la Ley de Ordenación de la Edificación, en lugar del Código Civil, ya que se les considera como defectos en la construcción.

Para estos casos se establecen distintos plazos de garantía, que dependen del tipo de desperfectos:

  • Defectos Estéticos, corresponden a daños en los elementos de acabado del inmueble y se dispone de un año para la reclamación.
  • Defectos de habitabilidad, se refiere a desperfectos que comprometen la habitabilidad del inmueble, para ello se dispone de un plazo de tres años para proceder al reclamo.
  • Defectos estructurales, corresponde a los vicios ocultos relacionados a la estabilidad de la vivienda, para lo cual se dispone de un plazo de diez años para el reclamo.

Frente a todo esto, será importante contar con la asesoría de abogados especialistas en derecho inmobiliario, así como el correspondiente informe del perito.

Con esto, ya sabes lo más importante sobre los vicios ocultos en viviendas y cómo proceder ante ellos.

Actualizado el