Términos urbanisticos: TIpos de suelo
Muchas personas tienen o van a comprar una propiedad en la que quieren construir una edificación, pero no tienen claro el tipo de suelo en que se ubican sus propiedades; es habitual que exista confusión al respecto.
Si estás pensando en construir una casa u otra edificación, es necesario tener en cuenta algunos aspectos que vamos a detallar más.
Diferencias entre clasificación y calificación del suelo
La clasificación del suelo hace referencia a los diferentes tipos de suelo, se dividen en tres clases: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable (o suelo rústico).
Respecto a la calificación del suelo, se trata del uso y las posibilidades edificatorias de un terreno, es decir, a las características específicas del terreno relacionadas con la edificabilidad y las normas específicas que se le aplican, como los usos permitidos, alineaciones o altura máxima.
Clasificación de suelos
Las características de cada suelo determinan que los terrenos se clasifican en suelo urbano, suelo urbanizable y no urbanizable (o rústico), cada uno tiene un tratamiento y unas posibilidades diferentes en cuanto a la edificabilidad.
- Suelo urbano: se incluye dentro del planeamiento general municipal y cuenta con las prestaciones necesarias de uso público: carreteras, calles, alcantarillado, iluminación, etc. También se considera suelo urbano el que se ha urbanizado conforme al Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de cada municipio. Se diferencian varias categorías: el suelo urbano consolidado y el no consolidado, de núcleo rural o urbano especial.
El suelo urbano consolidado está excluido de la actividad urbanística de transformación o distribución, el plan urbanístico no genera la necesidad de equidistribución de beneficios, cargas ni cesión. Por contra, el suelo urbano no consolidado sí que puede precisar planes especiales o estudios especiales para poder edificar en él.
Por lo que todos los terrenos que se encuentren en suelo urbano precisan una calificación específica en la que se determinen los parámetros de edificabilidad concretos según unas normas, como la altura, alineación o uso que después se le dará al edificio.
- Suelo no urbanizable: Estos suelos tienen diferentes tipos de protecciones para garantizar la conservación y protección en terrenos que tienen diferentes particularidades de ámbito arqueológico, histórico, cultural, científico o por razones de sostenibilidad urbanística o de uso de recursos naturales, por carácter ambiental o paisajístico. Cada municipio mediante sus planes urbanísticos, desarrolla diferentes protecciones al respecto.
- Suelo urbanizable: Por descarte, un suelo será urbanizable si no presenta las características ni de urbano ni de no urbanizable. Para edificar en suelos urbanizables es necesario el desarrollo de planes parciales o de reparcelación. Se diferencia entre suelo urbanizable sectorizado que es aquél en el que se puede edificar con carácter inmediato; suelo urbanizable especial y suelo urbanizable no sectorizado donde es posible una urbanización del mismo, pero con carácter parcial siguiendo unas estrictas normas de protección ambiental.
Calificación del suelo
La calificación del suelo, por su parte, se refiere al uso del suelo y sus posibilidades edificatorias, a cada clase de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable) se le atribuyen unos destinos, y usos específicos. Pueden diferenciarse entre:
- Usos generales: infraestructuras, zonas verdes, dotaciones, etc.
- Usos específicos: residencial, agrícola, religioso, cultural, industrial, etc.
Conocer el tipo de suelo de nuestra propiedad
Tras la aclaración de términos urbanísticos, podemos determinar que el valor del suelo depende directamente de la clasificación y calificación urbanística, y es muy importante informarse correctamente de la misma antes de realizar ningún tipo de operación (compraventa, herencia, donación, edificación, etc.).
Para ello, podemos revisar la información de un terreno en el catastro, y solicitar la nota simple al Registro de Propiedad dónde aparecerá la propiedad del solar, así como las posibles deudas pendientes.
Además, es muy importante consultar con el ayuntamiento la normativa municipal y las posibles servidumbres o afectaciones, así como el planeamiento, para saber si el terreno se encuentra en una calle urbanizada a la que llegan todos los servicios básicos.
En cuestiones de urbanismo y edificaciones de cualquier tipo es necesario el asesoramiento de un profesional a lo largo de todo el proceso ya que son muchas las normas a seguir y muy extenso los trámites, papeleos y los permisos que hay que realizar. Si queréis ampliar información o tenéis cualquier duda en ARQUITODO Estudio de Arquitectura estaremos encantados de aclarar todas las dudas o ampliar información y acompañarte en todo el proceso.