Qué son los vicios ocultos de una vivienda y cómo se pueden reclamar
Una de las decisiones más importantes que podemos adoptar en nuestra vida es la adquisición de una vivienda. No solamente por tratarse del lugar donde probablemente pases el resto de tu vida, sino también por el coste que comporta la adquisición. Por ello debemos ser cautos y verificar que la vivienda que adquirimos no está afectada, entre otras cosas, por vicios ocultos.
En ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia o Bilbao, con muchas hectáreas construidas con viviendas y complejos comunitarios, la aparición de casos jurídicos relacionados con, principalmente, deficiencias estructurales con el edificio de la vivienda que se acaba de adquirir, o directamente en el propio inmueble.
Antes de tal compra, contactar para dejarse asesorar sobre la materia por abogados vicios ocultos puede resultar de vital importancia, si bien existe normativa que protege al comprador respecto de la existencia de vicios ocultos en la vivienda.
Qué son los vicios ocultos
Primero de todo debemos definir el concepto “vicios ocultos”. Este concepto se describe específicamente en el artículo 1.484 del Código Civil:
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”
En ningún caso existe una lista cerrada de defectos o deficiencias que pudieran ser consideradas vicios ocultos, sino que se considerará vicio oculto toda aquella deficiencia que existiera previo a la adquisición de la vivienda, y que revistiera una cierta gravedad y no hubiera sido detectable a simple vista por el comprador adquiriente. Ante la relevancia de esta circunstancia, se recomienda contratar los servicios de un arquitecto técnico quién verifique el correcto estado de la vivienda.
¿Qué puedo reclamar si mi vivienda padece de vicios ocultos?
Si una vez adquirida la vivienda se detecta la presencia de defectos o deficiencias susceptibles de ser consideradas vicios ocultos, el comprador adquiriente afectado podrá optar por el desistimiento del contrato (abonando el vendedor los gastos imputables a la compraventa), o una rebaja proporcional del precio. No obstante, para el supuesto de que el vendedor conociera la existencia de los vicios o defectos ocultos, y el comprador optara por la rescisión contractual, también podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Así dice la normativa en vigor (artículo 1.486 del Código Civil):
“En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los vicios ocultos?
Transcurridos 6 meses desde la adquisición de la vivienda, el comprador adquiriente no podrá instar reclamación por vicios o defectos ocultos.
Así dice la normativa en vigor (artículo 1.486 del Código Civil):
“Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.”
Conclusiones
Las operaciones de compraventa de inmuebles, especialmente viviendas, generan una serie de obligaciones y derechos que no todos los particulares conocen. De tal hecho, surgen conflictos derivados de los vicios ocultos que a veces las propiedades tienen y que pasan desapercibidos o directamente están fuera de la vista del comprador. Si esto ocurre, se suele reclamar a posteriori y aquí es donde se hace necesario contar con el apoyo de un abogado inmobiliario Barcelona para ayudar en el proceso.