Comprar Ou Vender Casa. Melhor Agora Ou Esperar?

By Pedro Fidalgo / December 6, 2022

A inflação, os juros dos empréstimos e os preços da habitação estão a subir. Todos sabemos. Se temos a ideia de comprar ou vender uma casa devemos tomar a decisão de compra ou venda já, ou esperar até que tudo estabilize?

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Índice

• A conjuntura económica
• Comprar casa, o que se deve ter em consideração
• Taxas de juro, o que se deve negociar
• Quais os fatores que levam a comprar casa?
• Vender casa, o que se deve ter em consideração
• Qual a estratégia a adotar para vender uma casa
• Qual o interesse em remodelar a casa antes de vender
• Os aspetos da negociação após a transação

A conjuntura económica

Segundo o Economic Outlook da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) de novembro de 2022, o Mundo terá um crescimento económico de 2,2% em 2023, inferior a 2022. A Zona Euro cairá para 0,5% em 2023 e em 2024 a estimativa é que recupere, mas para 1,4%.

Para Portugal a OCDE prevê um crescimento de 6,7% em 2022 e, em 2023 e 2024, um crescimento bastante inferior de 1% e 1,2%, respetivamente.

Tabela: Evolução percentual do Produto Interno Bruto; Fonte: OECD, Economic Outlook, November 2022

Quanto à inflação o mesmo Outlook prevê, na zona da OCDE, uma inflação de 9,4% em 2022 e que diminui, gradualmente, para 6,57% e 5,14% em 2023 e 2024, à medida que as políticas monetárias tenham efeito, a procura e os preços da energia diminuam e os custos de transporte e tempo de entrega tenderem a normalizar.

A estimativa para a inflação em Portugal é de 8,28% para 2022 e descida para 6,58% e 2,43%, respetivamente, em 2023 e 2024.

Tabela: Previsão da evolução da inflação OCDE, Zona Euro, 2022-2024; Fonte: OECD, Economic Outlook, November 2022

Quanto às taxas Euribor, de acordo com a Triami Media, estão em crescendo desde julho 2022, e estava em 2,811% a 12 meses à data de 2 dezembro de 2022.

Estas alterações têm um impacto direto no setor imobiliário, já que afeta a concessão de crédito para habitação.

A evolução dos preços no mercado imobiliário em Portugal, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), coloca o preço por metro quadrado nos alojamentos novos em 2.578€ e, nos existentes, em 2.087€ no 2º trimestre de 2022.

Comprar ou vender casa tornou-se mais caro.

A variação anual dos novos alojamentos passou de 2.482€ para 2.578€, entre os 2ºs trimestres de 2021 e 2022, isto é, com uma variação de 3,9%.

Em Lisboa e Porto os preços são maiores que a média nacional:

Com os preços das casas a subir, a inflação elevada e os juros bancário acima de 2% e, ainda, com uma subida de até 3% no final de 2023, de acordo com o Banco de Portugal, comprar ou vender casa parece arriscado.

De facto, segundo o Banco de Portugal, “haverá menos procura”, mas não se antecipa excesso na oferta, sobretudo pela “capacidade de absorção de compradores internacionais”.

A Start Up alemã Evernest, que idealizou um novo processo de compra e venda, criou, também, um guia com conselhos úteis para quem pensa comprar ou vender casa em tempos incertos.

Comprar casa, o que se deve ter em consideração

Os preços sobem ou descem?

Considerando os preços da habitação as casas continuam em quase todos os concelhos, a aumentar, conforme as estatísticas do Instituto Nacional de Estatística (INE).

O período é de incerteza e isso é que faz com as pessoas tenham receio de tomar decisões. No entanto, se precisar de comprar casa o melhor, provavelmente, não será adiar a decisão e, com isso, empurrar a questão para a frente, mas sim analisar e estudar como está a evoluir o mercado imobiliário nos vários locais em que existem dados disponíveis.

É claro que a ajuda de um bom perito neste mercado pode também fazer a diferença. A experiência na compra e na venda de casas e, também, na mediação negocial, são uma mais-valia para se chegar a bom porto.

Taxas de juro, o que se deve negociar

Para quem vai comprar casa, a decisão sobre os juros do empréstimo, se devem ser fixos ou variáveis, depende da sua capacidade e estabilidade financeiras.

As taxas variáveis e indexadas à Euribor são boas quando os juros tendem a descer. Não é o que acontece agora, quando a Euribor está a subir, mas pode acontecer no médio longo prazo se a Euribor cair.

A taxa de juro fixa no crédito à habitação não varia com as flutuações de mercado. Pode ser uma opção para os que são mais conservadores e com rendimentos mais reduzidos. Sendo um valor fixo é mais fácil de planear os gastos ao longo do tempo.

Em ambos os casos é possível simular o financiamento para o crédito à habitação e verificar quais os valores a pagar em cada uma das hipóteses.

Mas o mais importante é negociar com vários Bancos e decidir de acordo com a melhor proposta que conseguir.

Quais os fatores que levam a comprar casa?

É preciso compreender se o fator associado à vontade de comprar uma casa é sobretudo emocional, como seja pretender dar melhores condições à família ou conseguir uma localização interessante, ou melhorar a qualidade do ambiente, quer da casa quer na envolvente exterior.

Tem de se estar bem informado sobre as condições do mercado imobiliário.

No entanto, o que deve ser bem ponderado são aspetos mais racionais, como sejam os custos associados a essa compra, as despesas do condomínio, os impostos a pagar designadamente o IMI-Imposto Municipal de Imóveis, porque isso influencia o valor final da aquisição.

Ao comprar uma casa deve ter presente que é uma decisão para um prazo longo e, por isso, deve ser uma compra racional para não se colocar em causa o futuro.

Além do preço da casa, dos custos de financiamento e dos impostos, é importante considerar e avaliar também as acessibilidades existentes, equipamentos nas proximidades, distância do local de trabalho, às escolas e à residência dos familiares mais próximos.

Se a ideia é investir na compra da casa para depois a colocar no mercado de arrendamento, ou restaurar a casa para depois a vender, o melhor é agir como um empreendedor e fazer o plano de negócios deste investimento, colocando no prato da balança todos os custos e o valor pelo qual venderia a preços de mercado e, finalmente, avaliar a rentabilidade desse negócio.

Vender casa, o que se deve ter em consideração

Apesar da incerteza na economia não se esperam aumentos significativos no preço das casas, pelo que não se vislumbra porque este não possa ser o momento de venda de casas.

Qual a estratégia a adotar para vender uma casa

O mais importante é conhecer o mercado imobiliário.

Pode obter informação sobre os preços da habitação nos vários distritos ou mesmo conhecer, de forma mais precisa, o que o INE disponibiliza no mapa interativo.

Provavelmente vale a pena ter o apoio de um especialista neste mercado. Os agentes imobiliários têm interesse não só em vender a casa pelo maior valor possível, mas também por vender no menor intervalo de tempo. A experiência que têm noutras vendas permite-lhes fazer melhor do que a maioria das pessoas, além das ferramentas de que dispõem para a sua divulgação, questões que não são despiciendas.

Qual o interesse em remodelar a casa antes de vender

Uma casa depois de ser remodelada pode ser vendida por um preço superior. Mas isso vai depender da qualidade do arquiteto ou do decorador, que podem reformular positivamente a estética e funcionalidade, além da qualidade da empresa que realiza as obras.

Mesmo assim a casa pode ficar totalmente a seu gosto, mas não ao gosto do potencial comprador.

Além disso os custos da arquitetura, licenças e obras têm também de ser considerados.

O futuro proprietário se, a renovação for bem conseguida, não precisar de fazer obras e a casa esteja pronta a habitar, tem a vida muito facilitada e pode agilizar a sua tomada de decisão de compra.

Os aspetos da negociação após a transação

Vender caro e comprar barato é o sonho de todos os consumidores.

Mas um bom negócio deve ser bom para todas as partes.

Assim, o comprador tem de pensar que a compra da casa foi boa porque conseguiu satisfazer as suas necessidades de longo prazo.

Ao invés, o vendedor tem de pensar na ótica de um bom investidor e ao vender a casa saber o que vai fazer com o capital realizado, procurando as oportunidades que pode ter com essa quantia disponível.

E se tiver dúvidas coloque-as ao nosso Especialista.

Boas Compras e Vendas