Derechos irrenunciables del arrendamiento

En un contrato de arrendamiento de vivienda no puede ser incluido cualquier pacto aunque ambas partes, arrendadora y arrendataria, estén de acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla unos serie de derechos que son irrenunciables, es decir, que si en el contrato no se observa lo que se regula en la Ley se tienen por no puestos: son nulos.

Dicha circunstancia puede darle alguna sorpresa al contratante el cual, confiado del contenido del contrato, cuando va a ejercitarlo se da cuenta de que tal derecho no existe.

Hay que diferenciar entre las posiciones de arrendador y arrendatario. La Ley protege especialmente al arrendatario, por lo que aparezca en el contrato y perjudique al arrendatario se entenderá como no puesto. Sin embargo, la renuncia en el contrato a determinado derecho del arrendador sí se tiene como algo válido. Y en consecuencia, el derecho del arrendatario, aunque se haya excluido expresamente en el contrato, subsiste.

Por tanto es muy importante que, una vez firmado un contrato y presentado un problema, las partes no se limite a leer su letra sino a consultarlo con un abogado especialista.

Cláusulas nulas en beneficio del arrendatario

• Duración del contrato: Sea cual sea la duración del arrendamiento pactada en el contrato, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda al menos cinco años. En caso de que el arrendador sea una empresa, este plazo aumenta hasta los siete años, siempre que el contrato sea de fecha posterior al 6 de marzo de 2019). Cualquier cláusula que acorte la duración del contrato es nula.
• Desistimiento voluntario del arrendatario: El pacto que excluya este derecho del arrendatario se tiene por no puesto.En relación a la indemnización, sólo procede si se ha pactado expresamente (si bien no puede ser superior a la prevista en la Ley).
• Derecho de subrogación: La renuncia previa es nula, pero para que tenga lugar deberá contarse con la autorización del arrendador (la cual se puede incluir en el contrato). Solo se permite la renuncia previa a la subrogación si es a favor de familiares, pero una vez transcurrido el plazo de tres años (o de cinco, en función de la fecha del contrato).
• Gastos de comunidad: El importe de las cuotas de la Comunidad de Propietarios se puede repercutir al arrendatario si aparece como tal en el contrato. Para que sea válido, en el contrato deberá aparecer la cantidad total anual a abonar.
• Revisión de la renta por mejoras: No se podrá elevar la renta por mejoras realizadas en la vivienda por el arrendador dentro de los tres primeros años de vigencia del contrato. El pacto en contrario será nulo.

En conclusión, la redacción de un contrato de arrendamiento no es algo tan fácil como pueda parecer debido a que hay que conocer profundamente lo que la Ley dice y la interpretación que se hace de ella en los Tribunales.