Contrato de arrendamiento (alquiler): cómo funciona, duración y garantías
Para poder alquilar una casa es necesario realizar una serie de trámites para disfrutar del inmueble (arrendado) o arrendarlo (propietario). Para ello se debe completar un contrato de arrendamiento, también conocido como contrato de alquiler.
Si no conoces mucho cómo funciona este tipo de contrato, las condiciones, cómo rellenar uno, qué debe incluir, las distintas duraciones (muy importante con la nueva ley) y las fianzas y garantías vamos a resolverte todas las dudas.
¿Qué es un contrato de alquiler o arrendamiento?
Un contrato de arrendamiento, también llamado contrato de alquiler, es un documento en el que el arrendador y el arrendatario celebran formalmente un acuerdo en el que la propiedad se transfiere y se utiliza durante un cierto período de tiempo a cambio del pago.
Como sucede con cualquier otro tipo de contrato, el contrato de arrendamiento tiene que tener una serie de características y condiciones que ambas partes deben tener en cuenta cuando se formalice.
Duración del contrato de arrendamiento
Con la entrada en vigor del RDL 7/2019 se han producido una serie de cambios legislativos a tener en cuenta. De manera que, todos los contratos a partir de la fecha (6 de Marzo de 2019) deberán corregir y modificar las cláusulas, sobre todo las de duración, en el momento de formular un contrato de cero o prorrogar. La ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos queda modificada en los plazos mínimos, quedando la duración estipulada entre ambas partes, de libre decisión.
Sin embargo hay diferencias entre un contrato de duración inferior a 5 años, plazo indeterminado o plazo superior a 5 años.
Contratos de arrendamiento inferiores a 5 años
Los contratos inferiores a cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (personas jurídicas) deberán ser prorrogados obligatoriamente si el arrendatario lo desea. De manera que, el arrendatario aunque no quiera deberá extender dicho contrato otros 5 años más (o 7 años para personas jurídicas).
Si se trata de un contrato de duración inferior a 5 años se podrá prorrogar de manera anual hasta alcanzar los cinco años, pudiendo cancelar la prórroga en cualquier momento únicamente avisando con un mes de antelación al arrendador.
Una vez finalizada dicha prórroga se podrá realizar otra pero esta vez de forma voluntaria por el arrendador, por una duración de 3 años más. Dicha prórroga se efectuará de manera obligatoria, siempre que el propietario arrendador no haya avisado su voluntad de no renovarlo al inquilino con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato de alquiler. O con dos meses de preaviso cuando sea el inquilino quien no quiera seguir con el alquiler del piso.
Contratos de alquiler con plazo indeterminado (sin duración establecida)
En este tipo de contratos se considerarán de un año, aplicándose la misma norma de la prórroga anual hasta los 5 años. Una vez se alcancen los 5 años, y si no se produce voluntad de cancelar el contrato por ninguna parte, se puede prorrogar hasta un máximo de 3 años.
Contratos de alquiler superiores a 5 años
En los contratos que se establezca una duración por encima de los cinco años, se finalizará el arrendamiento en la fecha señalada en el contrato.
Prórroga de contrato de alquiler
La prórroga del contrato de alquiler funciona de la misma manera en todos los contratos, tal y como establece la ley:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
¿Cuando empieza a contar el contrato de alquiler?
La ley estipula que el plazo comenzará a partir de la fecha especificada en el contrato, o en cualquier caso (si la entrega es posterior a la firma del contrato) a cargo del inquilino que proporciona la propiedad.
Finalización del contrato de alquiler + Prórrogas
Una vez finalizado el arrendamiento de la vivienda dentro del plazo estipulado en el contrato, y se hayan aplicado también todas las posibles ampliaciones, si el arrendador no le notifica la rescisión del contrato dentro de los 15 días siguientes a la fecha de rescisión del contrato, se entiende que existe una tácita reconducción.
El término tácita reconducción (tal y como establece el artículo 1581 del Código Civil) permite al inquilino disfrutar del inmueble después de haber superado el período del contrato + prórrogas + 15 días de finalización del mismo sin aviso del propietario:
Por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. Es decir, por ejemplo si el alquiler establecido era por renta mensual (cada mes pagaba el inquilino al propietario), el contrato se renovará por meses hasta que decidan ambas partes finalizarlo o renovarlo.