Medidas extraordinarias Covid-19 para alquiler de locales y oficinas de pymes y autónomos.

Cómo afrontar el pago del alquiler de sus locales comerciales u oficinas en estos difíciles momentos de pandemia y crisis sanitaria provocada por la COVID-19. Éste es uno de los precipicios a los que indefectiblemente se ven abocados en estos días muchos autónomos y pymes, más aún cuando el negocio se encuentra cerrado y los ingresos ni están ni se les espera.

Lidiar con este entuerto no es para nada sencillo, pero desde el pasado 22 de abril se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Con esta norma el Gobierno de la Nación pretende dar solución a esta problemática configurado una serie de medidas similares a las que se tomaron para los arrendamientos de vivienda habitual el pasado 1 de abril.

Se establece una moratoria en el pago de alquileres de locales y oficinas cuyo régimen difiere dependiendo de si el arrendador es un “gran tenedor” o un arrendador pequeño propietario.

En el primer caso, se considera que estamos ante un “gran tenedor” cuando sea una persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, sin contar con garajes ni trasteros, o bien el local u oficina tenga una superficie construida de más de 1.500 cuadrados. Si estamos ante un arrendador que sea “gran tenedor”, sus inquilinos tendrán la posibilidad de solicitar hasta el 23 de mayo que se le conceda una moratoria en el pago de su renta que se prolongará durante el tiempo que se mantenga el estado de alarma y todas sus prórrogas y pudiendo ser prorrogada como máximo cuatro meses más, debiendo realizarse dichas prórrogas de una en una. Dicho aplazamiento del pago de la renta no podrá ser sancionado ni con penalizaciones ni con intereses. También se prohíbe expresamente que se ejecuten garantías de pago como son los seguros de impago de alquiler o los avales bancarios. Se ofrecerá al inquilino la posibilidad de devolverlo durante los dos años siguientes desde que finalice dicha moratoria.

Si, por el contrario, nos encontramos ante un arrendador que se considere como pequeño propietario se podrá solicitar el “aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario” hasta el 23 de mayo.

Además, arrendador e inquilino podrán disponer libremente de la fianza para pagar total o parcialmente alguna de las mensualidades de renta debiendo ser repuesta por el inquilino en un año desde que se celebre el acuerdo o en el plazo que falte para finalizar el contrato de arrendamiento si fuera inferior a un año.

Para acceder a esta moratoria el autónomo debe reunir una serie de requisitos:

• Estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos de la Seguridad Social o en alguna de las mutualidades sustitutivas del RETA en la fecha en la que se declaró el inicio del estado de alarma, el 14 de marzo.
• Que la actividad económica del empresario quedó suspendida obligatoriamente por el Real Decreto 463/2020 o por las órdenes dictadas por las autoridades competentes como consecuencia de la pandemia.
• Si la actividad no se vio directamente suspendida por el Real Decreto el autónomo deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita dicho aplazamiento en un 75% al menos. Todo ello en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Esta minoración de ingresos tendrá que verse reflejada en sus libros contables aportando una declaración responsable donde se visualicen tanto ingresos y gastos para así demostrar la realidad de la situación.

En cuanto a las pymes, los requisitos para acceder a esta medida son los siguientes:

• Que la actividad económica del empresario quedó suspendida obligatoriamente por el real decreto 463/2020 o por las órdenes dictadas por las autoridades competentes como consecuencia de la pandemia.
• Si la actividad no se vio directamente suspendida por el Real Decreto la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita dicho aplazamiento en un 75% al menos como hemos indicado antes.
• Que no superen los límites establecidos en la Ley de Sociedades de Capital debiendo cumplir al menos dos de los siguientes requisitos:
  
  • Que el total de las partidas del activo no supere los 4 millones de euros
  • Que el importe neto de su cifra de negocios no supere los 8 millones de euros
  • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50 trabajadores.

Al margen de estas medidas extraordinarias, debemos recordar siempre que en virtud de la buena fe y la autonomía de la voluntad de las partes, arrendador y arrendatario pueden siempre alcanzar un acuerdo que, por definición es siempre un cesión de las posiciones iniciales de cada parte, por el que se condone todo o parte de la renta durante este difícil periodo que todos estamos atravesando, lo que especialmente deben tener en cuenta los arrendadores pues la pervivencia del negocio de sus inquilinos y la superación de las graves consecuencias económicas que para ellos tiene esta situación es lo que a medio y largo plazo les va a permitir que puedan continuar percibiendo regularmente las rentas y evitar verse abocados a un proceso judicial de desahucio.