Las mejores medidas para contrarrestar la morosidad en las comunidades
- Cómo contrarrestar la morosidad que se está produciendo en las comunidades por el aumento de la inflación y costes disparados de electricidad y suministros.
Según los datos del Colegio General de Administradores de Fincas, la morosidad en España desde el comienzo de la pandemia había aumentado un 5% en comparación con años anteriores. Este dato se ha incrementado desde principios de año entre un 10% y un 20% por la inflación acumulada en este periodo.
La apertura de espacios de baño y deportivas de las comunidades, el peso del precio de la electricidad y agua, así como los gastos puntuales de la época estival en cuanto a personal de Socorrismo y mantenimiento ha puesto la tesorería de las comunidades en una situación delicada que está causando problemas de morosidad y tensión entre los miembros de las juntas directivas, propietarios y administradores de fincas de las comunidades.
Medidas para contrarrestar la morosidad
La propuesta de los profesionales del sector y de gestores de patrimonios inmobiliarios es un paquete de acciones para poder reconducir esta situación y evitar colapsos de servicios en las comunidades como pueden ser las siguientes medidas:
-Reposicionar los contratos de los proveedores de la comunidad, intentando acuerdos a más largo plazo con acuerdos de congelación del IPC. Si se firman contratos estables los proveedores podrán ofrecer mejores precios por la estabilidad de sus contratos.
-Buscar alternativas en partidas donde los costes se han disparado como en electricidad, gas y similares. Estas partidas suponen un peso muy grande al presupuesto de la comunidad. El poder hacer comparativas de precios de electricidad para cambiar de compañía, el instalar sistemas que optimicen los recursos que ya tienen como sistemas de automatización de encendido y otras medidas sencillas pero efectivas ayudarán a contener el gasto energético.
-Pedir un mayor esfuerzo de seguimiento y contacto con los propietarios para reconducir los impagos al administrador. Poder contar con un sistema o plataforma de comunicación comunitaria como puede ser PropApp de Plusvecinos ayuda a poder gestionar esas comunicaciones y llegar a cada propietario de una manera ágil, de este modo las situaciones se pueden tratar de una manera organizada y contando con la ayuda del administrador y Junta Directiva.
-La previsión a la hora de acomodar los presupuestos estos años pasados por parte de los administradores pasando de un fondo de reserva que estaba del 5% al 10% también ha ayudado a que las comunidades cuenten con un colchón presupuestario durante este año que pueda mantener la caja en caso de impagos.
-Usar las herramientas de procesos monitorios en caso de que la deuda sea elevada, desde convocar juntas con un solo punto del orden del día, incluso mediante voto por delegación, permiten alcanzara un acuerdo para aprobar una liquidación de deuda en días y así poder poner en marcha los procedimientos de cobro con mucha más velocidad, ya que es un requisito básico para poder cobrar las deudas por lo que ello supone para el moroso el posible embargo.
-En las comunidades donde existan conserjerías o vigilancia 24h, el coste de estos servicios supone en muchos casos más de la mitad del presupuesto total de la comunidad. Hoy en día existen soluciones tecnológicas que permiten mantener servicios físicos más reducidos y complementarlos con sistemas de seguridad digital (cámaras de videovigilancia, sensores, sistemas de control de acceso….) y seguridad en cada vivienda que ayuden a contener las cuotas y mantener el mismo nivel de servicio.
¿Y buscar financiación con Créditos a la comunidad?
En muchos casos la morosidad y las necesidades de la comunidad no pueden esperar a que los propietarios se pongan al día, y ante situaciones límite otra de las soluciones es pedir un crédito comunitario.
Ciertas comunidades autónomas están facilitando herramientas financieras como es el caso de la Xunta de Galicia, que mediante acuerdos con diferentes bancos ofrecen condiciones ventajosas para esa financiación. Suelen tener límites de importe por vivienda y unos plazos de amortización de hasta 10 años.
Estos procesos también requieren de acuerdos en junta y poder recabar las mayorías necesarias para ponerlos en marcha.
La reforma de la Ley de rehabilitación de viviendas, refuerza la capacidad de actuación de las comunidades de propietarios para el acceso al crédito en caso de ser necesarias reformas y mejoras en el edificio. Pero también se ha modificado el texto de la Ley de propiedad horizontal para hacer frente al impago de las cuotas por parte de los vecinos morosos.
Medidas que endurecen la posición del moroso dentro de la comunidad
Recientemente se ha aprobado por parte del gobierno unas enmiendas introducidas a la Ley que permite introducir medidas disuasorias a los morosos como puede ser prohibir el uso de instalaciones comunitarias.
La Ley de rehabilitación de viviendas incluye modificaciones que permiten a los propietarios tomar este tipo de medidas, como puede ser la privación del uso de pistas de pádel, piscina, gimnasios y otros elementos que normalmente suelen ser espacios gestionados mediante herramientas de reservas y que podrán ser vetadas, previo acuerdo en junta, a los morosos.
Es importante saber que la morosidad en las comunidades es uno de los temas más delicados a tratar en cuanto a LOPD, por lo que cualquier publicación de morosos o identificación de los mismos tiene que cumplir estrictamente con la ley ya que la comunidad se puede enfrentar a sanciones de elevadas cuantías si no se realizan las comunicaciones adecuadamente y por los canales estipulados para este fin.