¿Reserva o Arras?


Cuando realizamos los pasos previos a la compra de una vivienda, nos surge la duda de cómo asegurar la operación. Para ello, tenemos dos fórmulas legales que se pueden utilizar de forma separada o conjunta.

¿Qué son las Arras?

Ya te hablamos en un artículo anterior de las arras penitenciales, por lo que para una información completa, mejor consulta ese contenido. A modo de resumen, es un contrato que formaliza la intención de realizar una compraventa y que establece una cuantía económica que permite el desistimiento de cualquiera de las partes, sin que exista más reclamación posible.

¿Qué es el contrato de reserva?

Básicamente es un contrato privado entre dos partes, en la que ambos se comprometen a formalizar un contrato. Aplicado al sector inmobiliario, la transmisión patrimonial de un inmueble.

El contrato de reserva es uno de esos documentos jurídicos que tienen muy poco respaldo legislativo y una amplia jurisprudencia. En nuestra legislación hay muy pocas referencias más allá del artículo 1454 del Código civil. El contrato de reserva obliga a las partes a formalizar un contrato posterior y para ello, el futuro comprador entrega una cantidad como señal.

¿Cuál es el importe de la señal y cómo se penaliza el incumplimiento?

El importe entregado como señal, varía mucho según la zona, pero podemos decir, que lo normal es que se mueva entre el 1 y el 5% del importe de la compraventa. Al igual que en el caso de Arras penitenciales, en caso de desistimiento, el comprador pierde lo entregado y el vendedor debe devolver el doble de lo percibido, peeeeero... no queda eximido de reclamación de los daños y perjuicios ocasionados a la otra parte, salvo pacto en contrario.

¿Vemos las diferencias?

La principal, la posibilidad de reclamar o no daños y perjuicios. En el caso de la reserva, existe (salvo que el documento de reserva indique lo contrario) y en el caso de las arras, no.

La cuantía, es otro dato diferenciador, en el caso de la reserva, el importe entregado suele ser muy inferior al de un contrato de arras.

¿Las obligaciones derivadas? Rotundamente, no. Si firmamos un contrato, tienen el mismo valor todas las cláusulas establecidas con independencia del tipo de contrato, con la excepción de las cláusulas abusivas y de las cláusulas anuladas por un contrato posterior firmado por todas las partes implicadas.

Otra diferencia a tener en cuenta son los usos y las costumbres. Es muy habitual que en el caso de una venta de vivienda usada entre particulares, se firme un contrato de arras (penitenciales), puesto que el proceso judicial por desistimiento es muy breve. En la compra de una vivienda nueva sobre plano, lo normal es un contrato de reserva con una señal cercana al 5%. Y en la compra de una vivienda usada a través de inmobiliaria, se suelen utilizar ambos, en una fase temprana, la reserva para asegurar el fin de la comercialización y una vez alcanzada la financiación de la parte compradora, un contrato de arras, como paso previo a la compraventa.

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Actualizado el