Los Vicios Ocultos

Cuando se trata de la venta de un inmueble, los vicios no pueden ser pasados por alto y mucho menos, debemos ocultarlos. Puede traernos muchos quebraderos de cabeza tenerlos en la vivienda que acabamos de transmitir.

A nivel jurídico, no hay mucha diferencia en la consideración de un vicio respecto al lenguaje habitual. Un vicio es la mala calidad, defecto o daño físico en las cosas. Y si hablamos de la transmisión de un inmueble, la cosa es la vivienda o su terreno.

Muchos particulares, cuando venden su vivienda con graves problemas respiran tras pasar por notaría. Craso error... puesto que durante algún tiempo más, han de responder ante el comprador por cualquier defecto grave que pudiera tener.

El código civil regula los vicios ocultos en la compraventa en el artículo 1484 y siguientes, estableciendo qué y cómo se pueden reclamar.

¿Existe algún plazo?

Cuando se trata de un bien de escaso valor, el plazo de seis meses puede parecer muy largo, pero cuando se trata de un inmueble, puede hacerse muy corto. Hay que tener en cuenta que algunos de los vicios, solamente dejarán de estar ocultos en un momento concreto del año (por ejemplo, un tejado no sufre lo mismo en verano que ante una nevada) o incluso hasta pasados varios años (como una servidumbre de paso).

Es muy importante en los primeros meses tras la compra examinar con el máximo detalle todo aquello que en las inspecciones previas pudo pasar por alto. Es importante este dato. Solamente es obligatorio el saneamiento ante vicios ocultos, esto es, situaciones que no pudieron ser comprobadas en la inspección inicial. Debemos descartar pues temas de humedades, elementos rotos o desgastados, puesto que fueron vistos en la inspección inicial o si no se hizo fue por falta de diligencia del comprador.

¿Y qué podemos hacer ante un vicio oculto?

En el derecho español hay tres opciones:

• La acción redhibitoria, que consiste en el desistimiento del comprador con el abono de sus gastos y perjuicios por parte del vendedor. Es la opción más radical, pero también la más habitual cuando el defecto es muy grave (como un problema en la cimentación de la vivienda).
• La acción quanti minoris, que consiste en la reducción del importe en la medida que su valor se ve reducido por el defecto. Es la más común en casos de pérdida de valor (como cuando hay una parte de la finca no utilizable por tener una servidumbre de paso no inscrita).
• La acción de daños y perjuicios, que es una de las dos anteriores más la solicitud de los perjuicios provocados por el vicio oculto.

¿Cómo evitarlos?

Cuando se trata de un inmueble de bastante antigüedad, siempre es una buena opción dejarse una pequeña cantidad en una revisión estructural del inmueble antes de ponerlo a la venta.

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