Los 5 peores errores que se comenten al vender una vivienda

Cuando un vendedor particular vende su vivienda puede cometer innumerables errores, desde problemas de negociación con el posible comprador, hasta la dificultad para aceptar las críticas negativas de las visitas o los problemas a la hora de fijar el precio de venta. Pero peor es cometer algún pequeño error que puede traernos graves problemas legales.

Error 1 - Saltarse la ley

No disponer del Certificado Energético antes de iniciar la comercialización de la venta puede acarrear una sanción. Si no tienes el certificado, la sanción será de 300 a 600 Euros.

Teniendo en cuenta que el certificado te va a costar menos de la mitad y que no puedes pasar por notaría sin él, es ilógico no tramitarlo antes de poner el primer anuncio.

Error 2 - Vender una vivienda "no habitable"

No podrás pasar por notaría sin tener la cédula de habitabilidad y además, ha de estar vigente. Aunque mucha gente no lo sabe, las cédulas de habitabilidad caducan, en función del tipo y de la fecha de la primera emisión, entre los 10 y los 25 años.

Es un trámite que puede demorarse más de un mes en algunos casos, por lo que si esperas al final para tramitarla, se puede dar el caso de no poder cumplir la fecha de firma de la compraventa pactada en contrato de arras. Y ya sabemos que si no cumplimos con lo pactado en el contrato de arras, debemos devolver el doble de lo percibido.

Así que, en el momento de poner el anuncio, comprueba que sigue estando vigente y si no lo está, renuévala sin demora.

Error 3 - Vender una vivienda ilegal

¿Quién no conoce a alguien que ha unido parte o toda su terraza al salón? ¿O ese dúplex surgido a partir de un último piso que aprovechando que su trastero está justo encima hace una escalera para comunicarlos? Pues salvo que tenga el visto bueno de la Comunidad de Propietarios y del Ayuntamiento, esa obra es... ilegal.

A la hora de escriturar, los metros "ganados" no se podrán computar y la tasación no los podrá tener en cuenta. Tampoco se tendrán en cuenta esos metros que han cambiado de utilidad, es el caso de un trastero unido con una escalera interior al inmueble, que ha pasado de ser almacén a ser vivienda solo a efectos práctico, pero no legales.

Error 4 - Intentar estafar al comprador

Ya sea porque computamos "metros ganados" a la vivienda o porque hacemos una estimación "a ojo", la mayor parte de los casos de venta de particulares cuentan unos metros cuadrados por encima de los reales.

Si un posible comprador firma un contrato de arras y se guarda el anuncio, nos puede demandar por la diferencia de metros. Y vender una cosa de características inferiores a las publicitadas, según el Código Penal es una estafa.

Error 5 - Vender una vivienda que no es nuestra

Según nuestro Código Civil permite la venta de un bien que no sea nuestro si podemos disponer de él en la fecha de la transmisión. Por lo tanto, solamente tenemos que asegurarnos de poder disponer de él para el día de la venta.

Pero no es infrecuente que vayamos a vender una casa que creemos nuestra, pero de la que no tenemos su titularidad.

Si vas a vender una vivienda que acabas de heredar sin ser heredero directo (es decir, no eres su hijo), puede aparecer una persona con lo que se conoce como mejor derecho, es decir un hijo no conocido hasta la fecha.

Se mantiene así en suspenso el principio de fe pública registral hasta pasados dos años del fallecimiento, lo que se puede traducir en la no concesión de una hipoteca al comprador.

Nuestro consejo

Cumple siempre con todos los preceptos legales y hazlo tan pronto como sea posible. Si tienes alguna duda, déjate asesorar por profesionales como nuestros agentes asociados.

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