Dación en pago


Durante los últimos años, hemos oído hablar mucho de un término hasta entonces desconocido para la mayor parte de nosotros: la dación en pago.

Una dación en pago es una figura jurídica consistente en entregar un bien que se ha determinado como garantía de un préstamo de mutuo (el que conocemos como préstamo personal) o hipotecario (que en este caso, el nombre es más cercano al que utilizamos comúnmente, que es hipoteca).

¿Qué dice la ley de la dación en pago?

Pues hasta el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, poco teníamos al respecto y la única opción era intentar negociar con nuestra entidad financiera, normalmente el banco, que solamente accedía si veía un buen negocio en quedarse con nuestro inmueble.

Desde entonces las cosas han cambiado y se exige la dación en pago cumpliendo una serie de requisitos, bastante exigentes que busca que quien la solicite, realmente necesite liberarse de una deuda que le lleva a la bancarrota.

Entre los requisitos están:

  • No superar un umbral razonable de ingresos (tres veces el IPREM)
  • Que sea la única vivienda en propiedad de los titulares (para evitar que nos libremos de la casa de la playa porque ya no nos interesa como inversión)
  • Que haya habido un cambio significativo a nivel económico en los últimos cuatro años (una pérdida de empleo, por ejemplo).
  • Que la cuota supere el cincuenta por ciento de los ingresos netos (es decir, que suponga una gran carga económica sobre el total de los gastos)

¿Y si no estoy en ninguno de estos casos?

Pues la ley no es de aplicación. Así de sencillo. Con lo que volvemos a la situación anterior a la ley vigente y ya no hay normativa que obligue a nuestro banco a aceptar nuestra vivienda.

A un amigo le aceptaron la dación en pago ¿por qué a mi no?

Si a un amigo/conocido su entidad financiera le aceptó la dación en pago de su hipoteca, no tiene por qué ocurrirle lo mismo. Ten en cuenta que estando ambos fuera del margen de aplicación de la ley, el resto de circunstancias pueden ser distintas.

Pongamos un ejemplo. Si tu vivienda es un chalet independiente en un pueblecito con pocos servicios, por mucho que tenga una parcela descomunal y una construcción de más de quinientos metros cuadrados, puede no interesarle al banco. En cambio un pequeño piso de una habitación junto a la plaza Mayor de Madrid, puede ser un gran negocio. Mientras que el chalet del pueblecito requiere de un largo tiempo en el mercado para poder ser vendido, el piso céntrico, puede encontrar comprador en horas si está ligeramente por debajo del precio de mercado.

¿Nuestra recomendación?

La primera, que nunca tengas que llegar a plantearte la dación en pago. Pero si eso no es posible, que recurras primero a un agente inmobiliario para que te dé una clara visión de tu vivienda en el mercado. En muchos casos, es posible obtener unos beneficios sobre la venta que nunca obtendría con la dación.

Y si tu caso no permite obtener beneficios, primero, negocia con el banco, a ser posible, de la mano de tu abogado. Tendrás más posibilidades de lograr un acuerdo satisfactorio por la vía diplomática que por la legal.

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