Novación y subrogación, todo lo que necesitas saber


Es probable que estés pensando en cambiar tu hipoteca de banco o renegociar las condiciones firmadas, en busca de una mejora. Si has estado buscando información sobre esto, habrán aparecido una serie de términos que no entendías, como la novación y la subrogación. Veamos qué son estos términos.

Novación

En este tipo esa renegociación que buscamos se hace con la misma entidad bancaria con la que tenemos la hipoteca. En este caso es el cliente el que solicita la novación para mejorar las condiciones, como pueden ser el tipo de interés, disminuyéndolo.

Este sistema permite realizar cambios como pueden ser:

  • Importe pendiente:buscando una ampliación de capital, por necesidades económicas.
  • Plazo de amortización:se puede aumentar o reducir. Generalmente, este plazo se suele aumentar para reducir las cuotas.
  • Tipo de interés:se pueden dar casos de cambiar el interés de fijo a variable o reducir el interés diferencial.
  • Titular del préstamo hipotecario:modificar quién se hace cargo de la hipoteca por causas como muerte o divorcio.
  • Sistema de liquidación: los préstamos pueden incorporar periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con cuotas crecientes.

Gastos derivados de la novación

Primero se debe llegar a un acuerdo entre cliente y entidad. Una vez aprobada la novación, se dan una serie de gastos (más allá de la comisión del banco) los cuales dependen del tipo de cambio que se vaya a realizar. Entre estos gastos se pueden encontrar:

  • Comisión bancaria:se fija en la negociación y suele ser entre el 0 y el 1% de lo que quede por pagar.
  • Gastos de notaría: Pueden ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
  • Registro de la propiedad: Suele ser la mitad del anterior.
  • Gastos de gestoría:Dependen de la entidad contratada.
  • Tasación: Dependen de la vivienda.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Sólo se paga si se hace una ampliación.

Lo bueno de la novación es que los gastos asociados suelen ser menores que en una subrogación.

Subrogación de la hipoteca

En este caso, la búsqueda de las mejores condiciones en nuestra hipoteca se hace mediante un cambio de entidad.

Por un lado, existe la subrogación del acreedor. En este caso, la persona hipotecada se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad. Se debe cancelar la hipoteca en el Registro, con la ventaja de no pagar el Impuesto de Actos Jurídicos.

Otro tipo es el conocido como subrogación del deudor y se da cuando se vende la vivienda hipotecada. En ese caso el comprador asume la deuda.

En la subrogación sólo se puede modificar y mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización, sin poder ampliar capital o cambiar la titularidad.

¿Qué gastos implica una subrogación?

En cuanto a los gastos que supone llevar a cabo una subrogación de la hipoteca encontramos:

  • Comisión de subrogación:Según la ley, es del 0, 5% los cinco primeros años, y el o, 25% después.
  • Gastos de notaría
  • Registro de la propiedad
  • Gestoría

Estos gastos suelen ser mayores que los de novación. Si los gastos derivados de la subrogación son menores que el beneficio que obtendríamos al realizarla, el cambio es rentable.

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