Contrato privado de compra-venta. Las arras o señal

En la mayoría de los casos en los que se compra o vende una casa, o se firma una casa, se firma un contrato privado antes de que se apruebe la escritura definitiva ante un notario. En la firma de este contrato, se entrega una suma de dinero llamada depósito. Es común que dicho contrato sea redactado por alguien sin conocimientos jurídicos (o copiado de otro caso que seguramente cumpliría otras circunstancias) que piensa que lo importante es el contenido del futuro escrito. Pero lo pactado en este contrato privado vincula a las partes, por lo que realmente es un acto de suma importancia.

Y hay muchas estipulaciones que pueden o deben incluirse en el contrato, y el contenido de estas estipulaciones dependerá de la posición del empresario (ya sea vendedor o comprador), sus expectativas y sus necesidades. Por eso decimos que es un error copiar un contrato sobre otro, porque las circunstancias de ambos son diferentes. Entendemos que es fundamental estar bien asesorado antes de firmar un contrato.

Y entre tales estipulaciones, ahora es interesante llamar la atención sobre la señal, reserva o depósito, un punto mucho más complejo de lo que parece y con significados muy distintos a los indicados en el contrato.

Artículo 1454 del Código Civil

Si mediaron un pago inicial o una señal en el contrato de venta, el contrato puede rescindirse, y el comprador acepta perderlos o el vendedor les devuelve los duplicados.

Hemos tenido muchos casos en los que el cliente estaba convencido de que al perder el monto entregado al firmar el contrato bajo firma privada, se desvincularía del mismo (y este no es necesariamente el caso). Y hemos tenido otros casos en los que, ignorando esta facultad, el cliente se sorprendió por la rescisión realizada por la otra parte contratante. Y esto porque, en ambos casos, firmaron el contrato de compraventa bajo firma privada sin contar con el asesoramiento legal efectivo que les correspondía, sin conocer las consecuencias legales de lo que firmaron.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha configurado tres efectos del depósito:

Arras confirmatorias

Tienen como objetivo fortalecer la existencia del negocio de compraventa legal, constituyendo un signo o prueba de su celebración. Una vez realizado el descuento de un monto económico como depósito, si no se especifica un objetivo diferente, se consideran confirmatorios, es decir, el monto pagado forma parte del precio pactado y la facultad de que las partes puedan rescindir unilateralmente el contrato no está siendo considerado.

En caso de incumplimiento por parte de una de las partes contratantes de sus obligaciones, la otra podrá exigir la ejecución forzosa del contrato o su rescisión. Por ejemplo, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador puede obligar a otorgar la escritura de compraventa.

Arras penales

Si en el contrato de compraventa el depósito se configura como penal, su finalidad es establecer una garantía para la ejecución del contrato: en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra podrá exigir el 'fiel cumplimiento de obligaciones o dar el contrato mediante resolución exigiendo indemnización por daños, indemnización que ya está cuantificada mediante la fianza penal. La fianza penal no autoriza a ninguna de las partes a rescindir unilateralmente el contrato.

Arras penitenciales

Son depósitos regulados en el artículo 1454 del Código Civil, y constituyen un medio legal para que las dos partes contratantes resuelvan el contrato de compraventa sin que la otra parte pueda exigir su ejecución. En el caso de que el comprador desee resolver el contrato, bastará con indicarlo de esta forma, comprometiéndose a perder el importe entregado. Si es el vendedor quien rescinde el contrato, entregará al comprador el depósito recibido, así como otra cantidad (es decir, le dará al comprador el doble de la cantidad recibida).

Son muy útiles cuando el comprador ha encontrado una casa mejor para comprar o el vendedor ha encontrado un comprador que está ofreciendo un precio más alto por la casa, por ejemplo.

El depósito penitenciario tiene carácter de sanción (penitencia) y por ello el Tribunal Supremo exige una interpretación restrictiva que justifique que esta facultad de rescisión unilateral debe indicarse en el contrato de manera expresa e inequívoca.

Teniendo en cuenta lo anterior, y las dispares consecuencias del depósito configurado como confirmatorio o penitencial (que permiten la resolución unilateral del contrato por una de las partes sin que la otra pueda exigir su ejecución), será necesario estudiar en cada caso particular, cuáles son las necesidades y expectativas del cliente para la buena redacción del contrato, porque la posibilidad de tal rescisión puede ser de interés, o puede ser de interés que la otra parte no pueda ejecutarlo.