Consejos para comprar una vivienda y alquilarla

Desde hace varios años, comprar un piso para luego alquilarlo es algo atractivo en tres situaciones:

• Las cuentas y los depósitos bancarios ya no ofrecen el interés de hace unos años, por lo que depositar tus ahorros al 0% cuando el IPC es positivo es perder dinero.
• Los precios de la vivienda se estabilizan a niveles más razonables que la burbuja de 2008.
• Este tipo de inversión puede generar un rendimiento razonable de alrededor del 5 % y, lo que es más importante, es algo seguro frente a la incertidumbre sobre lo que sucederá con la jubilación.

Por otro lado, comprar y poner tu piso en alquiler puede tener un triple impacto positivo. En primer lugar, obviamente, está el impacto económico en tu bolsillo, seguramente la principal razón para comprar una vivienda para luego alquilarla. Sin embargo, existen otros dos aspectos positivos de esta gestión si se compra un piso vacía, el impacto social y ambiental.

Durante este artículo te vamos a contar algunos consejos a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda para luego alquilarla. 

Tener en cuenta los gastos asociados a la compra de una vivienda

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler supone no sólo pagar el precio de compra pactado con el comprador, sino que existen otros costes asociados a la operación:

• Tasas de notario y registro de la propiedad: En Internet se pueden encontrar simuladores para estimar estas tasas.
• Si necesitas una hipoteca, gastos bancarios y tasación de la vivienda
• Impuestos: Se aplica IVA (10%) si se compra un piso nuevo, e ITP si se trata de una vivienda de segunda mano. Ojo con esto también, porque en el País Vasco el impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra de vivienda no habitual es del 4%, mientras que el impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra de vivienda habitual es del 2%. Así que puede que te interese más comprar una vivienda de segunda mano (al menos en el País Vasco) por las diferencias de impuestos. Los impuestos de transferencia de propiedad son regionales, por lo que se debe saber qué tasas se aplican en su comunidad.
• Gastos de adecuación de la vivienda: Si necesita una reforma, es importante que te hagas un cálculo aproximado de cuánto te vas a gastar y que no te lleves sorpresas cuando pidas presupuesto. 

Evitar los gastos imprevistos a medio plazo

Supongamos que has realizado un análisis de rentabilidad y comprar y poner tu piso en alquiler te parece buena idea. Instalar ascensores, arreglar goteras en paredes exteriores o techos, etc. en una comunidad puede arruinar todos sus pronósticos y hacer que las operaciones no sean rentables. 

Puedes reducir el riesgo de sorpresas al:

• Realizar una inspección técnica del edificio, puesto que puedes verte en la obligación de que luego tengan que realizarse obras de mantenimiento en el edificio (fachadas, cubiertas, etc.), sobre todo si el edificio tiene más de 50 años. 
• Tener en cuenta cuántos años tiene el edificio. Si tiene 45 años, en 5 años puedes tener que enfrentarte a una gran derrama. 
• La nueva construcción tampoco te garantiza que evites todos los problemas de construcción. Aunque hay diez años de seguro, puede haber movimientos de hundimiento que provoquen grietas, grietas, filtraciones, etc. el primer año.
• Es importante que sepas cuáles son los gastos de comunidad y evites pagar cuotas elevadas por el mantenimiento de elementos comunes que pueden no añadir nada especial al alquiler. 
• A la hora de calcular la rentabilidad hay que tener en cuenta los costes recurrentes e ineludibles: seguro del hogar, IBI, comunidad, costes relacionados con la movilidad de los inquilinos, costes de mantenimiento, etc.

Pensar en el alquiler de la vivienda antes de la compra

Conoce el nivel de demanda de alquiler en la zona y evita comprar pisos en alquiler en zonas con demanda insuficiente. Las capitales y grandes ciudades suelen tener una demanda garantizada.

Quizás las comunidades periféricas sean mejores lugares para invertir que las áreas centrales. La ventaja del área exterior (o no del área central) es que será más asequible para comprar o alquilar.

En los centros urbanos, el precio de compra es más alto, aunque el alquiler también será más alto, pero la proporción puede no ser la misma.

Para realizar un análisis de rentabilidad de tu operación, debes saber por cuánto se puede alquilar actualmente la vivienda. Busca pisos similares en portales inmobiliarios, mira cuál es la renta media por metro cuadrado y cuándo se publicó el anuncio. 

Evitar los riesgos al alquilarlo

Puede que sigas todos los consejos anteriores y, llegado el momento de alquilarlo, no te pongas en manos de profesionales. Muchas veces, el hacer la gestión del alquiler directamente entre propietario e inquilino hace que se produzcan malas experiencias. 

Desde aquí te aconsejamos que, a la hora de alquilar tu vivienda, te pongas en manos de profesionales que sacarán el mejor provecho al alquiler de tu vivienda.