Conocer el valor real de los bienes inmuebles y su comprobación
El valor catastral, tal como se indica en la versión consolidada de la Ley del Catastro Inmobiliario, es un valor administrativo determinado objetivamente para cada inmueble a partir de los datos recogidos en el Catastro Inmobiliario. Este valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral de los terrenos y el valor catastral de las edificaciones.
Cálculo del valor real de un inmueble
Otro concepto que se considera para determinar si el valor de una propiedad es exacto es lo que se conoce como valor real. El valor real es, por definición, el valor documentado en los títulos de propiedad de la propiedad. Asimismo, se supone que el valor real de un bien es el precio que un comprador está dispuesto a pagar en condiciones de mercado.
Sin embargo, estas condiciones dependen de muchos factores tales como: La ubicación y condición de la propiedad, las condiciones particulares del mercado de ventas y la situación financiera tanto del vendedor como del comprador. Por todo ello, las Comunidades Autónomas han establecido valores mínimos de referencia a partir de los cuales se pueden calcular los impuestos.
Más precisamente, en algunas comunas el valor real se calcula aplicando un coeficiente multiplicador al valor catastral. Sin embargo, la noción de valor real genera confusión y desacuerdo sobre si este es justo o no, ya que también enfatiza que la valoración debe ser única y basada en un examen físico de la propiedad.
¿Puede la administración invertir la carga de la prueba y obligar al interesado a probar que el valor comprobado no se corresponde con el valor real?
No, el interesado no está legalmente obligado a probar que el valor declarado en la declaración o autoliquidación del impuesto se corresponde con el valor real, sino que corresponde a la administración demostrar que no corresponde.
La aplicación del método de verificación de los coeficientes multiplicadores a los precios de referencia previsto en el artículo 57.1.b) de la LGT en modo alguno otorga a la Administración una presunción incrementada de la veracidad y exactitud de los valores contenidos en los coeficientes, independientemente de que estén o no contenidos en las disposiciones generales.
Además, para aplicar este método de corrección del valor declarado por el contribuyente, la administración deberá señalar las razones por las que, a su juicio, dicho valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que ello sea suficiente para justificar el inicio de la comprobación. La simple desviación de los valores comúnmente publicados o de los coeficientes por los que se multiplica el valor catastral.
Así, por su generalidad y su falta de referencia al bien concreto, este método de comprobación no es adecuado para la determinación fiscal de un inmueble cuya base imponible esté legalmente determinada por su valor real, salvo que este método se complementa con la realización de un estricto ejercicio de verificación directamente relacionada con la propiedad individual que es objeto de una evaluación.
¿Puede el prospecto utilizar cualquier medio de prueba permitido por la ley, o está obligado a patrocinar una opinión contradictoria?
La utilización del dictamen contradictorio para falsear las conclusiones de la ley de liquidación, en que se aplican los coeficientes al valor catastral, es sólo facultativa.
Por tanto, para oponerse a la valoración del inmueble resultante de la comprobación de la gestión basada en el medio consistente en los valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes, el interesado puede utilizar todos los medios autorizados por la ley.
¿Puede considerarse el precio medio de mercado del inmueble urbano transmitido, reflejando su valor real?
Sí, siempre que el valor real sea el que dos entidades legales independientes acordarán en un mercado libre, dadas circunstancias de diferente tamaño e importancia.
Esto significa, entonces, que el valor real, lejos de ser inmutable, puede variar según el carácter temporal, espacial o de otro tipo al que se refiera.
Además, apoyarse en ciertas realidades de mercado debidamente reconocidas reflejaría de manera más adecuada la capacidad económica demostrada por el contribuyente a través del impuesto indirecto, ya que lo que declaró resulta ser lo que realmente pagó su eficiencia económica no dada se manifiesta en el patrimonio objeto de adquisición del privilegio.
Catastro vs Mercado
Desde valoración fincas, recomendamos conocer el valor catastral para tener una idea del precio mínimo de venta y conocer los impuestos municipales anuales, pero se necesita el valor real de mercado para una correcta compra-venta, un reparto justo de una herencia o una justa división de bienes, ya que este valor es mucho más estricto y fiable que el valor catastral.