COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, OBRAS NO AUTORIZADAS

Si preguntas a cualquier persona que se plantea vender su casa si prefiere vender su vivienda con una inmobiliaria o no, por lo general la respuesta será del estilo: “la puedo vender por mi cuenta si surge a la mínima oportunidad”. Lo cierto es que la frase de "quien mucho abarca poco aprieta" es totalmente verdad, aunque la realidad es el famoso "yo me lo guiso yo me lo como" en estos casos, no funciona demasiado bien. El mercado inmobiliario del siglo XXI es un poco complicado y, conseguir una venta, si no se es profesional, resulta bastante complicado.

Suele tratarse de pequeñas obras como: construcción de cerramientos, pérgolas, barbacoas, trasteros, etc., así como modificaciones en fachadas, balcones, bajantes, etc. pero que, si no cuentan con la autorización previa de comunidad , vulnerarían lo establecido en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto a que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Requisito de la autorización previa

Según lo dispuesto en el artículo 16.2 LPH, el propietario que pretenda realizar cualquier tipo de obra o instalación que afecte a zonas comunes, deberá comunicarlo al presidente o al administrador para que se incluya en el orden del día de la siguiente junta general un punto para tratar su petición. Durante el desarrollo de dicha junta, éste deberá exponer detalladamente a los asistentes en qué consisten las obras y a qué zonas comunes específicas afectarán, procediéndose a continuación a debatir la propuesta y a someterla a votación, no existiendo uniformidad jurisprudencial en cuanto al quórum necesario para autorizarlas ya que existen distintos criterios jurídicos dependiendo de la entidad de las obras y de si implican o no una modificación del título constitutivo de la comunidad, por lo que habría que estudiar en cada caso sí sería exigible la unanimidad, la mayoría de 3/5 partes o la mayoría simple.

Es de señalar que ni el presidente ni el administrador tienen la capacidad legal de prestar este tipo de autorizaciones, pues, de hacerlo, éstas no tendrían validez y aquellos incurrirían en responsabilidad personal.

Exigibilidad de la reversión de obras no autorizadas

Llegado el caso de que se hayan ejecutado obras sin permiso que afecten a zonas comunes, la comunidad tendría que requerir fehacientemente al infractor para que revirtiera las obras, recuperar el estado original y, si procediera, reclamarle una indemnización por daños y perjuicios.

De no ser atendido el requerimiento, se convocaría junta general extraordinaria para dar consentimiento a las obras realizadas o para aprobar el inicio de acciones judiciales contra el comunero en cuestión, a fin de lograr la reversión de las mismas.

También cabría la posibilidad de denunciar ante el Ayuntamiento una posible infracción administrativa ya que, en la mayor parte de los casos, este tipo de obras no cuentan tampoco con la preceptiva licencia de obras municipal, por lo que, además, podrían contravenir diversas reglas urbanísticas y/o constructivas.

Plazos de prescripción para el inicio de acciones

Hay que tener en cuenta que, ya sea para acometer acciones judiciales o acciones administrativas, existen los siguientes plazos para el inicio de las mismas, transcurridos los cuales no serían admitidas por las correspondientes instancias:

• Vía judicial: 5 años para la eliminación de obras no autorizadas (artículo 1964, Código Civil) y 30 años si la reclamación implica la recuperación de zonas comunes (artículo 1963, Código Civil).
• Vía administrativa: dependiendo de la comunidad autónoma, el plazo de prescripción es de entre 4 y 15 años.

Responsabilidad ante la comunidad

Por último, señalar que en algunas ocasiones se da la circunstancia de que la infracción no la ha cometido el titular actual de la vivienda sino el anterior propietario antes de la transmisión de la misma. En este caso y como regla general, la comunidad tendría que ir contra la persona que en la actualidad ostenta la propiedad, ya que ésta asume todas las responsabilidades que pudieran corresponder al antiguo dueño de la finca, excepto en lo que respecta a la deuda que pudieran existir, que se limita al año corriente y a los tres anteriores.