Comprar vivienda para alquilar en Madrid: cómo hacerlo para tener la mejor inversión
El auge de los alquileres es una realidad. Se estima que en esta década aumente en un millón las personas que vivirán de alquiler en España.
Mientras sube la edad media de las personas que deciden comprar una vivienda, los alquileres siguen despuntando y batiendo récords históricos. Es por ello que cada vez más personas deciden comprar para alquilar en Madrid.
Hay grandes oportunidades que pueden hacer que consigas entre un 5% y un 10% de rentabilidad bruta. Te contamos qué viviendas buscar y cómo hacerlo.
Qué viviendas comprar para alquilar en Madrid
Si tienes claro que comprar una vivienda para alquilar es una buena opción para invertir, necesitas tener en cuenta los factores que te contamos a continuación:
Ten en cuenta que, cualquier persona con algunos ahorros puede invertir en vivienda, ya que hay viviendas en la Comunidad de Madrid y alrededores que puedes comprar desde 50.000 € y que te darán rentabilidades de más de un 10% en el alquiler.
Obviamente para encontrar estas rentabilidades debes conocer perfectamente el mercado inmobiliario y saber dónde puedes adquirir una vivienda a un precio óptimo y que se alquile rápidamente por un importe que permita conseguir la rentabilidad esperada.
No obstante, a mayor liquidez, mayores serán las posibilidades de encontrar el inmueble perfecto. En un momento en el que los bancos prácticamente te cobran por depositar tus ahorros es el momento de invertir en un bien raíz como es una vivienda.
Pero… ¿Cómo es una vivienda alquilable? ¿Qué debe tener? Te lo contamos:
Localización y ubicación
A la hora de buscar la vivienda perfecta para comprar y después poder alquilar debes tener en cuenta que tenga una buena localización y ubicación… ¿Esto significa que debemos comprar en La Moraleja o la calle Serrano de Madrid? La respuesta es NO.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que debemos ser totalmente objetivos, alejarnos de nuestras propias preferencias y pensar en lo que puede necesitar la persona a la que alquilaremos nuestra vivienda, es decir, nuestro público objetivo.
Por ejemplo, si eres un padre de familia con 3 hijos que vive en una zona residencial a las afueras de Madrid y que además te gusta salir al campo y evitas al máximo ir a la ciudad porque lo ves como un nido de atascos y contaminación… entonces es posible que te cueste comprar un apartamento de 40 m2 en la zona de Alonso Martínez de Madrid.
En la mayoría de las ocasiones, inconscientemente, creemos que lo que nos gusta a nosotros es lo que le va a gustar a los demás y que lo que a ti no te gusta no les gustará a los demás y este uno de los mayores errores que podemos cometer en la búsqueda de una vivienda para alquilar. Siempre debemos ver la vivienda desde los zapatos de quien vivirá en esa vivienda y no desde nuestra propia realidad.
Por lo tanto, es fundamental considerar la ubicación del inmueble. En base a dónde se encuentre, sabrás cuál es el potencial del piso; para saber si es perfecto como piso turístico, piso de estudiantes, para compartir entre amigos, para trabajadores, familias…
Servicios y equipamientos públicos cercanos
Elige una zona con servicios. Es importante tener al menos un supermercado cerca, boca de metro, bar, alguna tienda… En definitiva, servicios varios que le den a tu vivienda valores añadidos.
¿Y zona para aparcar? Es algo que valoran muy positivamente algunos inquilinos y que deberás valorar en base al tipo de inquilino ideal que estés buscando y la ubicación del mismo.
Precio de la comunidad bajo
Dependiendo del público al que irá dirigido tu vivienda debes tener en cuenta el precio de la comunidad ya que puede ser un gasto importante y que normalmente asume el arrendador.
Os comento un par de ejemplos que pueden hacer que baje vuestra rentabilidad:
- Calefacción central:
En Madrid hay edificios que tienen la calefacción central incluida en el precio de la comunidad (aunque las nuevas normativas de ahorro energético están haciendo que las comunidades de vecinos la individualicen por vivienda) este gasto, si no lo tenemos en cuenta, puede ser una penalización importante para nuestra futura rentabilidad.
- Ascensor:
Aunque en un principio no pueda parecer relevante, una vivienda sin ascensor tiene una comunidad más económica y tendrás menos gastos. Por lo que puedes mejorar tu rentabilidades si el precio de la comunidad es muy bajo.
Claro que, si es sin ascensor, estás limitando un poco más tu público. Es posible que familias con niños pequeños, bebés o personas mayores las eviten. Por eso debes considerar hasta el más mínimo detalle. De hecho, si se habla de viviendas sin ascensor, no se recomienda más de una tercera planta.
Otra de mis recomendaciones es que si la vivienda que tienes pensada comprar no tiene ascensor, preguntes al presidente de la comunidad si están valorando instalarlo. Puede ser un gasto imprevisto para ti, pero también una oportunidad de revalorizar el inmueble. ¡La información es poder!
Vivienda exterior con luz y buena orientación
Otro de los factores a considerar, es la luz. Siempre es mejor una vivienda exterior que interior a un patio de luces cerrado, pero también, por norma general, el precio del m en la compra será más elevado.
Por lo que siempre hay que estudiar el target de nuestro posible arrendador, ya que si es un estudiante, es posible que para él prime un precio económico a la luz que pueda entrar en una vivienda exterior y elija el piso interior que uno exterior más caro.
Lo mismo ocurre en cuanto a la orientación. Hay quienes prefieren sur, este… tenlo también en cuenta a la hora de elegir tu vivienda (aunque te costará cuadrar todos estos factores).
Metros cuadrados y distribución
Por norma general, se obtienen rentabilidades más altas por pisos medianos o pequeños. Es decir, una vivienda de 80 m2, 2 habitaciones y 1 baño. De forma proporcional puedes obtener un importe mayor por este tipo de inmueble que por uno más grande, aunque hay que estudiar cada uno de los inmuebles individualmente y valorar las posibilidades de alquiler de cada uno.
El tipo de inquilino es la clave
También debes tener en cuenta otras características de la vivienda. Evidentemente, como esté por dentro organizada marcará el tipo de inquilinos que vas a tener. A no ser que estés pensando en hacer una pequeña reforma.
Ten en cuenta que, no se organiza igual una vivienda para una familia con niños que para un trabajador soltero o para unos estudiantes. Cada grupo de inquilinos tiene sus necesidades y es importante que el piso esté enfocado a nuestro inquilino ideal y potencial. Es así cómo podemos obtener más dinero por él.
Pero esto no es todo, porque hay parejas que buscan alquileres para largas temporadas y prefieren que el piso esté vacío para llevar sus propios muebles. Es algo que normalmente no buscan los estudiantes, que piden al menos una cama, una mesa de estudio, una silla.
Por lo que, es importante que valores si debes adaptar la distribución y los muebles a las necesidades de cada tipo de propietario. Por lo que debes tener muy en cuenta cual va a ser tu inquilino ideal antes de ponerte manos a la obra.
En base a esto, sabrás qué hacer con cada inmueble. Puede que unos sean más rentables si les haces una reforma y home staging para piso turístico, otros en forma de piso de estudiante, otros para trabajadores, otros para familias…
Cada persona es un mundo y tiene ciertas necesidades. Por lo que, para obtener el máximo importe posible por tu piso de alquiler, necesitas visualizar tu inquilino ideal y adaptarlo a él como un guante, para que sea lo que quiere y no se pueda resistir a pagar lo que pides.
¿Cómo hacer la búsqueda de la vivienda?
En cuanto a la búsqueda de la vivienda, tienes muchas opciones. Puedes hacerlo tú mismo por medio de portales online o de inmobiliarias, bancos, grandes fondos de inversión, buscando anuncios en la calle, etc. Claro que, para ello deberás tener en cuenta todas estas variables que hemos ido viendo en este artículo y otras como calcular la rentabilidad de un inmueble, calcular el precio del alquiler o aprender a negociar para conseguir el mejor precio y aumentar así tu rentabilidad.
Hay pequeños y grandes inversores que prefieren delegar esta tarea y poner únicamente el capital, además de validar la operación, por supuesto. Porque no basta únicamente con tener un amplio conocimiento del mercado inmobiliario, sino tener el tiempo que hace falta para encontrar buenas oportunidades.
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