¿Cómo negociar el precio de un piso? Siete pistas y tres errores

No hay ningún secreto para la gran regla de oro de encontrar un apartamento: lo primero que hay que hacer es fijar un presupuesto. Puede parecer obvio, pero es muy común comenzar a investigar sin este límite económico claro.

Tres son los errores más comunes:

• Establece este presupuesto sin antes hablar con el banco sobre la posible concesión de la hipoteca, lo que significa que estás buscando viviendas por encima de tus posibilidades reales.
• Cumplir con este requisito para visitar el banco y tener un préstamo garantizado, pero no primero para hacer cuentas privadas para averiguar si esta hipoteca concedida significará ahogamiento en las próximas décadas.
• No estudiar el mercado y saber que se están negociando muchos precios (y muchos), por lo que los apartamentos que aparentemente no coinciden con el presupuesto original quedan excluidos de la búsqueda.

Corregir los dos primeros errores tiene poco misterio. Se trata de visitar el banco y hacer que la calculadora funcione con los pies en el suelo. Los expertos inmobiliarios aconsejan que el pago mensual para saldar deudas (tanto la hipotecaria como cualquier otro tipo de deuda) no absorbe más del 35% -40% de la renta neta mensual del hogar, por lo que una familia dispone de los recursos necesarios. % restante para comida, facturas, ropa, escuelas, gasolina e incluso ahorros. De esta cifra, el 30% -35% solo debe corresponder a la hipoteca.

El hecho de que un banco le otorgue una hipoteca sobre una villa no significa que pueda pagarla

Pero, aun cumpliendo este punto, hay que considerar que el Euribor está hoy en el mínimo y que, en las próximas décadas de vida del préstamo, ese 40% de los ingresos podrían subir más allá de lo que sospechamos hoy. Se supone que estos porcentajes recomendados absorberían este aumento predecible, pero es recomendable hacer los cálculos primero. Porque una cosa está clara: el hecho de que un banco te dé una hipoteca para una villa no significa que puedas pagarla.

Con estas cuentas claras, es hora de estudiar el mercado. Lo primero que debes saber es que si, por ejemplo, tu límite presupuestario es de 300.000 euros, puedes buscar alojamiento hasta 330.000 euros o incluso más en algunos casos, ya que en ocasiones hay margen de negociación y puedes conseguir un precio final, según su límite inicial.

Debido a esta disparidad, no hay garantía de que una técnica que funciona una vez lo vuelva a hacer en la siguiente. Sin embargo, y aunque cada profesor tiene su libro en este capítulo, hay una serie de consejos que son más o menos habituales entre los expertos sobre cómo hacer una puja por el apartamento de tus sueños.

• Haz una investigación de mercado preliminar. Una vez elegido el apartamento, "se debe hacer un análisis claro del precio medio del barrio, utilizando inmuebles de las mismas características, para comprobar si está o no a precio de mercado", aconseja Gandarias. Para ello, factores como el estado de habitabilidad, la orientación, el tiempo que lleva en el mercado, si tiene garaje ... Se trata de "ver si, en el mismo lugar, hay inmuebles de similares características". por un precio menor, "que puede ser muy útil a la hora de conseguir un descuento ".
• Aprenda todo lo que pueda sobre el vendedor. “La negociación de una vivienda de segunda mano depende de las necesidades del vendedor, el factor psicológico juega un papel importante”. La simple nota del registro revela si un piso está embargado, si aún tiene hipoteca ... "y también permite saber quién es el vendedor", especifica el perito, dando así al comprador la posibilidad de consultar tanta información como sea posible. Conocer los motivos del propietario para vender "puede ayudar a bajar el precio". "Cuando es urgente vender por falta de liquidez o en caso de herencia, normalmente ya no es posible obtener una rebaja en el precio".
• Esperar. Puede haber ocasiones en las que la casa que ama comience a un precio alto. Pero no lo pierda de vista y espere, porque podría ajustarse según el mercado: si un propietario descubre que no está recibiendo una oferta, puede estar pidiendo un precio superior al del mercado y, tarde o temprano. , tendrán que bajarlo. Más difícil es cuánto esperar. "La negociación debe ser rápida, que no se empantane, las ofertas se aceptan más con el corazón que con la cabeza", advierte Molet. El consultor aconseja que el proceso se resuelva en 3 o 4 días, para que entre cada oferta y contraoferta no haya más de 24-48 horas. Sin embargo, Martínez de APEI cree que aunque la negociación rápida es la más fácil, "no hay una regla fija, a veces el proceso lleva más tiempo y funciona mejor".
• Haga una oferta con toda esta información en la mano, siempre teniendo en cuenta que el descuento no es un regateo y que “precio” y “valor” no son sinónimos. “El primer comprador que ofrece suele tener más éxito: el vendedor empieza a visualizar a este comprador ocupando la casa”.
• Dinero sobre la mesa. No existe porcentajes sobre el margen de negociación, pero sí advierten que “tener dinero en efectivo es un gran aliciente para muchos propietarios que, desde esa perspectiva, prefieren bajar algo el precio”. Además, “saber si el propietario ha tenido muchas ofertas o no por el piso puede ser útil a la hora de acordar bajar el precio o no”. Otro punto a tener en cuenta son las comisiones de intermediarios, ya que hay agencias que se embolsan hasta el 5% del precio del apartamento en concepto de honorarios. En estos casos, el vendedor tendrá una renuencia lógica a aceptar grandes descuentos.
• No te rindas. Si rechazaron tu primera oferta, no tires la toalla. Los agentes inmobiliarios de la planta baja explican que lo normal es que los propietarios hagan una contraoferta al interesado, para que poco a poco se vaya ajustando el precio de venta. Herencia, de Idealista, aconseja consultar siempre a estos profesionales, porque "ellos son los que mejor saben hasta dónde puede darse por vencido un propietario". En cualquier caso, ten en cuenta que a un tipo de interés del 1,5% y muy aproximada la diferencia entre pagar 310.000 euros por tu casa o 300.000 con una hipoteca a 30 años es ahora de 30 euros al mes. Eso sí: hay que saber cuándo parar, un límite que marca el presupuesto que el comprador se ha marcado.