Claves para elegir la promotora inmobiliaria correcta
Cómo elegir la promotora inmobiliaria correcta
La compra de una vivienda se sitúa, seguramente, en el listado de decisiones importantes que se toman a lo largo de la vida. Por eso, y dada la transcendencia del proceso, es clave dar los pasos correctos para evitar pérdidas de tiempo y, sobre todo, de dinero.
En este sentido, la figura del promotor inmobiliario se erige como fundamental de cara a minimizar al máximo todos los riesgos asociados en el proceso. Y, no solo eso, ya que ir de la mano de profesionales del sector nos ayudará, además, a agilizar todo tipo de trámite operativo y administrativo de cara a realizar correctamente la compra de nuestra vivienda. Pero si la figura del promotor es importante, también lo son las de la constructora y las agencias inmobiliarias, los otros dos actores principales de la escena inmobiliaria que, en muchas ocasiones, no se distinguen por el público menos especializado.
La promotora inmobiliaria es la encargada de diseñar, gestionar y desarrollar el proyecto, la constructora la de llevar a cabo la ejecución de obra y, por último, la agencia inmobiliaria que tiene como misión la venta final de las viviendas, si bien, en muchas ocasiones, es la propia promotora la que lleva a cabo dichas funciones comerciales suplantando así las funciones de la inmobiliaria.
¿Qué hay que tener en cuenta para elegir una buena promotora inmobiliaria?
La compra de vivienda de obra nueva tiene una serie peculiaridades distintas a la compra de vivienda de segunda mano. El punto más diferencial es que la compra se realiza sobre plano (salvo algunas excepciones, especialmente en aquellas promociones de un mayor número de viviendas, donde se construye un piso piloto), de ahí que el comprador tenga que basarse en planos de superficies e infografías a la hora de tomar su decisión final.
En el otro lado de la moneda se sitúa la oportunidad de comprar algo al inicio del proceso, ya que los precios tienden a subir a medida que se desarrolla la promoción.
Otro punto clave en esta modalidad es la forma de pago. Cuando se compra en obra nueva, en la gran mayoría de los casos, el proceso se resume en tres pasos, salvo que la compra se produzca a través de una cooperativa, en cuyo caso, la forma de pago suele ser menos ventajosa para el comprador: 1) pago de reserva; 2) firma del contrato de compraventa donde en la mayoría de los casos se abona en ese mismo acto el 10% del valor de la vivienda y 3) pagos parciales durante el período de obra hasta llegar al 20% en el momento de la entrega de las viviendas.
Estas facilidades suponen una fórmula excelente de cara a ir fraccionando los pagos sin que suponga una descapitalización del ahorro, algo que sí sucede cuando se lleva a cabo la compra de vivienda de segunda mano. Teniendo claro el proceso, veamos cuáles son los puntos principales a tener en cuenta a la hora de seleccionar la promotora más adecuada de cara a comprar su próxima vivienda:
● Experiencia de la promotora. Es necesario informarse de quien es la empresa en concreto, ver su página web, sus proyectos, su trayectoria. También el tipo de diseño que emplean, los materiales incluidos o el resultado final.
● Documentación del proyecto: Es importante concertar una cita con la promotora en cuestión para ver en detalle la documentación del proyecto. En este sentido, es importante revisar los planos de las viviendas, las dimensiones de las estancias, la memoria de calidades o el dossier informativo, entre otros documentos. Y, en el caso de que encajara alguna de las viviendas en cuestión, revisar en detalle los diferentes contratos de reserva/compraventa, las diferentes formas de pago o, incluso la entidad financiera que avalará la operación.
● Estado de la licencia: Una de las piezas más importantes sobre las que pivota el desarrollo de cualquier promoción es el de la licencia de obra nueva para llevar a cabo los trabajos de construcción. La promotora es la encargada de presentar el proyecto al Ayuntamiento para que, durante un período de tiempo, sea éste el que lo revise y conceda dicha licencia. Hasta ese momento no se pueden llevar a cabo ningún tipo de trabajo, de ahí que, en muchas ocasiones, desde que el comprador reserva su vivienda hasta que se la entregan, puedan pasar varios años. En el caso de que el proyecto cuente ya con ella, no solo los plazos de entrega se reducen de manera importante, sino que, además, permite iniciar los trabajos de construcción en cualquier momento ajustándose, obviamente, al proyecto aprobado.
● Servicio de postventa. La relación entre comprador y promotora no concluye con la escrituración de las viviendas, sino que se extiende más tiempo, en concreto, a lo largo del llamado “período de postventa” que suele abarcar hasta un año después de la entrega.
A lo largo de ese período es la empresa constructora es la encargada de arreglar todos los desperfectos que puedan aparecer una vez puesto en marcha todas las instalaciones de la promoción, tanto de las viviendas como de las zonas comunes.
En este sentido, el comprador debe asegurarse bien que la promotora dispone de un servicio de postventa profesional y resolutivo.
Condiciones para comprar una vivienda de obra nueva
Una vez repasados quién es quién en este gran escenario como es el sector inmobiliario, así como los puntos básicos a tener en cuenta a la hora de seleccionar la promotora con la que comprar nuestra vivienda, centramos este último bloque en otros aspectos, no menos importantes, que también deben ser tenidos en cuenta en el momento de la compra de una vivienda de obra nueva.
- Eficiencia energética: Las nuevas normativas europeas exigen, cada vez de una forma más estricta, la aplicación de protocolos cada vez más estrictos en lo que respecta a la eficiencia energética de las viviendas. Es importante saber qué tipo de instalaciones y materiales se incluirán en el proyecto para garantizar la mayor eficiencia energética.
- Personalización de viviendas: La compra sobre plano ayuda a que, en algunos casos, ciertas promotoras puedan permitir a los compradores personalizar la distribución de sus viviendas para hacerlas completamente a su gusto sin que ello suponga un sobrecoste. Cosa distinta es sobre vivienda usada, donde un cambio de distribución implica llevar a cabo una reforma completa.
- Fiscalidad: Para el caso de la obra nueva, el IVA aplicable es el del 10%, mientras que en obra de vivienda usada (segunda transmisión) se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6%.
En este sentido, cabe hacer mención que, para aquellos que quieran hacer una reforma de su vivienda, el IVA aplicable suele ser del 21%, mientras que en obra nueva siempre se aplica el 10%, incluyendo todas las personalizaciones o cambios de distribución que se quiera.
- Hipotecas: Como ya hemos comentado anteriormente, la compra de vivienda de obra nueva permite una mejor planificación para aquellos que no dispongan de la cantidad necesaria que hay que aportar cuando se compra vivienda usada.
El proceso para comenzar a solicitar una hipoteca suele comenzar aproximadamente tres meses antes de la escrituración de las viviendas. En este caso, será decisión del comprador si quiere, o bien subrogarse con la entidad que financia la promoción y que, normalmente intenta ofrecer mejores condiciones económicas (además de ahorrarse los gastos de tasación, registro y notaría) o bien hacerlo con otra entidad.