Cambio de uso de local a vivienda

Existen varios motivos por los que necesitemos cambiar el uso comercial o terciario de un local, oficina, garaje, o un almacén a vivienda. Es decir, darle uso residencial a un inmueble que antes no lo tenía. .

Muy a menudo el uso terciario de un local es menos viable que el uso residencial, como puede pasar en barrios residenciales con poca actividad en plantas bajas, donde poco a poco los propietarios deciden rehabilitar sus locales en vivienda. Es cuando disponemos ya de un local en propiedad pero no le sacamos partido.

También nos podemos encontrar con una buena opción de compra de un local con precio interesante y decidamos rehabilitarlo. Hay zonas donde nos sale más a cuenta comprar un local y rehabilitarlo que comprar una vivienda.

En estos casos siempre hablaremos de una reforma de por medio. Cuando decidimos dar uso residencial a un local surgen varias dudas. ¿Qué características debe tener un local para poder hacer cambio de uso a vivienda? ¿Cómo se tramita la obra? ¿Qué cambios administrativos y registrales tenemos que realizar? ¿Cuánto tiempo puede llevar todo el proceso?

Para saber si es viable hacer cambio de uso de local a vivienda es aconsejable consultarlo con servicios municipales de urbanismo de la localidad y tener en cuenta siguientes características:

• Fachada a calle, zona ajardinada o a un patio de manzana grande, sin estrangulamientos o porches muy profundos;
• Disponer de más de 24 m2 útiles para una vivienda diáfana (Comunidad Valenciana) y mínimo 30 m2 útiles si hablamos si hay compartimentación entre habitaciones;
• Altura de techos de más de 2,5 m en habitaciones y 2,2 m en cocina, baños y pasillos;
• Ventanas o huecos al exterior cuya superficie sería aproximadamente de 10 % de la superficie útil (este punto es mejor consultarlo con un arquitecto);
• Disponer de extracción de humos a cubierta;

La tramitación de la obra es con un procedimiento normal con solicitud de licencia de obras municipal y Proyecto de Cambio de Uso de local a vivienda. Después de finalización de las obras se tramitará Cédula de Habitabilidad mediante Declaración de Primera Ocupación. El siguiente paso es la modificación catastral y de la Escritura. Todo el proceso puede necesitar desde 6 meses hasta 1 año y medio.

Otra variante es un local ya existente que lleva muchos años siendo vivienda, pero que aparece en la escritura y en el registro de la propiedad como local. ¿Qué se debe hacer si el local físicamente ya es vivienda, pero aparece en la escritura como local? Es un caso interesante, ya que el uso residencial dispone de cierta antigüedad y para dicho cambio no es necesario un proyecto técnico ni tramitación en el ayuntamiento. En este caso se puede realizar la declaración de cambio de uso modificando directamente la Escritura con el Certificado de Antigüedad y Ampliación de Obra georreferenciado realizado por un arquitecto titulado. Dicho certificado es un informe que siempre nos pedirá el notario cuando queramos declarar dicho cambio de uso mediante procedimiento de Declaración de Ampliación de Obra. También es probable que para este trámite en la Notaría nos pidan permiso de comunidad de vecinos, si el local está dentro de una propiedad horizontal.